浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速进展，房地产市场越发活跃。特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济进展模式转型为以消费为主要进展方向的消费模式,购物中心项目建设投资日益增多,其投资评估需求也越来越多。房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为所评估。但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性,在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用,但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平,以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。关键词：收益法 购物中心 购物中心项目评估 业态配比 技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等.广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产.我们今日主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和 Shopping Mall 的评估.购物中心（Shopping Center/Shopping Mall)国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同.国际购物中心协会（ICSC)的定义是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所.中国对购物中心的定义安装《零售业态分类（GB/T18106—2024）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑内，或一个区域内，向消费者提供区域性服务的商业...
