第三节 酬金制、包干制与物业服务费的测算编制一、酬金制与包干制物业服务费是指物业管理企业根据物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用.物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。根据目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以实行包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（一）物业服务费用酬金制物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定.在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避开了收费与服务不相符的情况,包括了业主合法权益；对物业管理企业而言,由于酬金是根据预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性,可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险.酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（二)物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担的，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关.在包干制下,物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险承担、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进.以包干制方式约定的物业服务费用,对业主而言物业服务是固定的，不会因市场短...
