《财经》：房地产泡沫讨论 需求幻觉、升值想像推动了房地产投资与价格的过度膨胀，并推高了经济整体运行的成本
算总账的时间将会到来 □本刊特约讨论员 陆磊/文 从去年至今，关于房地产业是否过热的讨论始终未息
持“不过热”论者，总括而 言，有以下三大论点： 第一，从房地产作为消费品的角度看，由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，因而住宅需求在可预见的未来是十分旺盛的，故房地产投资与公众内在需求具有一致性，不存在过热； 第二，从房地产作为投资品的角度看，由于土地和地段都属于稀缺资源，因而在经济持续增长的背景下均衡价格持续上升是合理的，于是投资房地产是发现均衡价格并完成套利的过程，而不是偏离价值的投机过程； 第三，在当前的经济高涨期，能源、原材料价格迅速攀升推动了房地产建设成本，因而房地产价格上涨是适度的成本推动过程
但是，结合经济学基本理念与中国的实际经济运行，上述貌似合理的推断实际上都是站不住脚的
需求幻觉 2
升值想像 3．房地产泡沫推高经济整体运行的成本4．银行会不会再次成为中国最大的空置房地产持有者
1．需求幻觉2024 年 04 月 28 日 17:51 《财经》杂志 对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账
本文认为，衡量的惟一标准是供给与潜在需求间的离差
房地产与一般商品不同，它兼具耐用消费品和投资品的双重特征
作为消费品，它 满足的是公众居住的需求；作为投资品，它又具有资产价格波动(房产升、贬值所体现的资本损益)和生息(租金收入)的特点
因此，衡量房地产需求不能简单根据消费需求或投资需求进行二元划分，而是两者的结合，其依据是居民的可支配收入
同时，由于房地
