西城十二庭院整合推广再思考容创【宁波】机构 战略思考及对策宏观面：大环境，政府宏观调控政策，市场观望氛围浓厚；70/90 产品后遗症闪现，相对两个大小两极端产品，出现滞销状况。剩余住宅产品的特点：顶底一中一沿路。1 、顶层高总价，以目前市场状况考量，客层选择余地大，落定难度大；2 、底层不愿买，相对宁波人购房喜好，底层如果没有特殊的产品特色，基本走的慢；3 、中间套相对边套采光感，心理落差大；4 、沿路产品周边气质感较差。底商街铺：1 、从目前区域环境和生活氛围来说，人气明显不够；2 、如果把它作为社区型商业，业态较难吸引区域性消费，租金受限，价格难以冲高；3 、店铺平面面宽小，进深大，不利于销售；4 、紧邻工商职业学院后门，有机会打造大学后街消费区的概念；5 、盛世华城、十二庭院、水岸枫情、瑞园、东源华府等社区的建造，此区域在后面几年人气会逐渐集聚，有一定的消费需求；6 、写字楼、普通住宅销售迟缓，投资客观望气息浓厚，投资客的投资渠道进一步受到压缩，商铺投资一向以风险小著称，此阶段对投资客会有更大的吸引力；剩余的三类产品，哪一类更容易切入市场，引爆消费热潮？剩余住宅？商铺？叠拼别墅？剩余住宅吗？基本上可以用“老弱病残”来形容了，“青壮年”已经全部被拉壮丁走了，所剩无几；再加上，同周边项目相比，我们价格明显处于劣势，跟瑞园刺刀见红的竞争，非明智之举！况且，这个阶段，没有多少人对普通住宅感兴趣！所以，我们认为，这个阶段主推普通住宅，不会有太好的成效！对住宅、商铺、叠拼别墅三类产品在今年后面几个月的推广，我司有以下节奏安排：1 、从 8 月初对商铺进行单独形象的包装，转化“社区型底商街铺”的简单形象，嫁接“大学后街学区消费”的概念，对街区进行业态规划方面的引导，吸引投资客进入；2 、从 9 月中下旬开始，强力推出“叠拼别墅”产品，并在广告中附加普通住宅的促销信息；借新产品类型刺激市场关注，促进普通产品的销售；3 、 10 月中旬开始，在景观改造、多层样板区（房）完成的前提下，对普通住宅余房（进一步细分成底层、顶楼等几类产品）展开强力促销推广；第一阶段（ 8 月 -9 月中下旬）另辟蹊径，“推陈”不如“出新”！街区案名建议：西城十二院街定位语：大学后街创意消费区广告语：一条街，影响一座学府 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益。商铺优势分析1 ...
