房地产信托投资基金理论研究进展及借鉴

房地产信托投资基金理论讨论进展及借鉴 内容摘要:REIT 进展至今已有 40 多年的历史,其在降低房地产进展中的金融风险和拓宽投资者投资渠道方面发挥了重要作用,引起众多投资者、经济学家和政策制定者的注意。现有的理论讨论从不同的角度对 REIT 进行了深化的讨论,在有关 REIT 的微观运行机制方面取得了一定的理论成果。关键词:REIT 房地产REIT(Real Estate Investment Trust)开始于 60 年代的美国,当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金,而且该基金单位可以上市交易,这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。REIT 可以享受公司所得税减免,只能参加与房地产投资有关的活动,特别是专注于商业性地产的投资,并且每年至少要把其年应纳税收入中的 90%作为红利支付给股东。REIT 有三种类型:权益型(Equity)、混合型(Hybrid)和抵押型(Mortgage),后来又出现了一种新的类型——伞形 REIT(Umbrella REIT)。一个 REIT 假如其资产中的 75%或以上是以具体房地产形式(如购物中心、办公楼等收益性房地产)存在的,那么该 REIT 为权益型 REIT;假如其资产中的 75%或以上是以抵押贷款资产(mortgages)或者衍生证券形式存在的,那么该 REIT 为抵押型 REIT;混合(Hybrid)型 REIT 的资产中既有权益型REIT 中的资产,也有抵押型 REIT 中的资产;伞形 REIT 结构分为两个层面:REIT 和经营型合伙企业(Operating Partnership),其中 REIT 本身并不直接持有房地产资产,而是通过下设的经营型有限合伙企业来持有。在有限合伙企业中,该 REIT 是普通合伙人,承担无限责任。房地产业主则以房地产物业加入经营型合伙企业获得该合伙企业中的权益单位(OP Unit),成为有限合伙人。由于合伙企业并非公司,故承担税务责任的主体是合伙人而非合伙企业本身。只要合伙企业不对外出售房地产物业,原房地产业主将物业权益转移给 REIT 持有的行为将不被视为法律实体间的交易行为,可规避大笔的交易所得税。REIT 在世界上很多国家和地区得到了迅速的进展,讨论成果层出不穷,本文从 5 个方面综述了当前的理论讨论成果,并揭示了其对于我国进展 REIT 的现实意义。REIT 的 IPO 和信号传递效应REIT 进行首次公开募股(Initial Public Offering, IPO)可以向整个房地产市场传递有利的进展远景的信号,也表明了房地产市场存在投资机会,需要资金支持。投资者可以把 IPO 的发行主体视作 REIT 部门的内部人,这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此,假如...