房地产纳税评估 26 项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121 号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186 号文件以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152 号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。五、26 项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于 8%）企业综合税收贡献率=（营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税）三本期收入 X100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站 X 均价 X5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数一预收账款期初数+本期营业收入）X5%C、实际缴纳营业税第一，若 BVA,则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积比对；第二，若 CVB,则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用于企业所得税的收入。3、其他应付款变动率测试（预警值：超过 20%或者绝对值较大）其他应付款变动率=（其他应付款期末余额－其他应付款期初余额）*其他应付款期初余额 X100%第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产企业最经常的违法问题；第二，其他应付款—定金（国税函发【1995】156 号文件）；第三，其他应付款—代收款项；A、营业税（实施细则第 13 条、...
