1MEMO呈：拟稿：日期：主题：签发：如何成功操作烂尾楼？自 2003 年以来，我司开始谋求在房地产行业中的长期发展。为配合公司新的发展战略，我部在公司决策层的领导下，以收购烂尾楼为契机，先后参与了深圳金田广场、深圳中心区商业办公大楼、东海广场、南京东路 155 号等项目的调研、谈判，并在签订东海广场一、二期项目转让协议后参与了前期工作，逐渐积累了操作烂尾楼的一些经验，为公司今后的投资收购打下了较好的基础。在此，我部对操作烂尾楼作一总结分析。一、烂尾楼的界定及分类一般说来，烂尾楼是指需要用转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目。有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。烂尾楼项目，就其土地使用权取得方式，有以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，政府处理这类项目时可收回土地后再转让。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。我部参与的烂尾楼项目基本都是以出让方式取得土地使用权。从烂尾楼的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。在我部参与的一些烂尾楼项目中，深圳中心区商业办公大楼、南京东路 155 号处于2土地开发阶段，深圳金田广场、东海广场处于施工阶段。二、烂尾楼市场概述1．形成的时间及背景上海的烂尾楼大多是在 1997 年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金进入上海房地产市场，由于东南亚金融风潮的影响，很多被迅速冻结，导致遍布全市的烂尾楼。据相关部门的统计，截至 2002 年 12 月，上海共有烂尾楼工程 624 个，涉及总金额近 1000 亿元。截至 2003 年 4 月底，在上海市中心城区 10 个区内共还有 200 多个，闲置土地占地面积约为 100 万平方米，其中商业和办公建设项目约占总数 56%，商住办综合楼项目占总数 22%，住宅项目占总数 16%。2．产生原因烂尾楼是经济发展中的一个特殊的现象，产生烂尾楼的原因主要有三大类：其一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位。这是各地大量楼盘烂尾的主要原因。在当时过热的房地产投资开发背景下，市场的不...
