某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价
该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80％
出让土地使用年限为 50 年
开发区所在地的土地取得费（含税费）为 15 万元／亩；土地开发费为 10 万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期 20 个月，贷款月利率为 1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到 20％，土地增值收益率要求达到 10％，土地还原率取 8％
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价
（一）审题（1）明确估价对象，考虑方法选用
本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法
（2）明确估价时点
题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正
（3）明确价格类型
要求评估出让土地使用权年限为 50 年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米
（4）了解资料内容
题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要
（二）解题思路与方法选择1．方法选择开发区新开发完成的土地估价（特别是针对出让底价评估）多采用成本逼近法
根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题
2．解题思路（1）理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加
（2）考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格
（三）公式与计
