关于商业地产盈利模式分析商业项目选择最佳赢利以及营销模式类型分析商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择,我甄选出4种最多见的模式：1、只售不租,出让产权,很快收回投资;2、只租不售;好处是产权握在开发商手里,可以抵押再贷款,还可以待增值后出售,甚至可以将商业物业进入资本运作;纵观国内的商业地产盈利变现模式,不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作;这三种盈利变现模式各有利弊,适用于不同类型的商业物业和开发商;整体持有商业物业最理想的盈利模式是长期持有,这符合商业地产的自身规律,一般来讲,商业物业是越老越值钱,不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值;商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的,用通俗的话讲,商业是养出来的,所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家,并帮助商家能更快保本、盈利,只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利,才能让他们有信心留下来,进而不断吸引消费者前来消费,商业的人气才越来越旺,其对商家的吸引力也就越大,所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低,度过几年的养商期后,商业物业的租金才开始大幅上涨,商业物业的价值也就越来越大,长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式;目前的市场上,商业物业长期持有能够获得的投资回报在10%-12%之间,当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标;;N;fo&Y%"X/tA另外,以前开发商的住宅项目一个接一个,每年都有不错的收益,在住宅项目拿地成本越来越高,好的住宅项目越来越难拿,房地产开发商就会出现项目断档的情况,这会造成开发商每年的收益波动率很严重,如果开发商是上市公司,尤其是土地储备不足的开发商,其每年的报表会比较难看,而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充,对这些开发商来讲,长期持有商业物业是个良好的选择;商业物业的资金投入大,回收期长,决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力,在资金允许的情况下,建议开发商长期持有商业物业,从项目价值最大化的出发点考虑,这种盈利模式是一种最理想的方式,但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商,毕竟有着强大资金实力的开发商太少;对国内的房地产开发商来讲,资金如土地一样是开发商渴求的资源,在长期持有的情况下,配合经营期融资可以解决部分资金变现问题;其一是开发成熟、经营状况良好的物业,可以向银行申请商业物业经营贷款,2005年10月农行推出了经营性物业抵押贷款管理办法,允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款,其它银行也陆续推出此类服务,这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能;世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业,均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款;另外,具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS商业房地产抵押贷款支持证券的方式来融资,CMBS类似于住宅MBS,只是支撑的资产不同而已;万达在发行REITS上市受阻的情况下,通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资,这是国内此类融资方式的首例,其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权,其融资成本应该要比银行同期贷款高;开发商持有优质商业物业资产,既能获得长期收益,亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金,对开发商来讲是个不错的选择,但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高,其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本,开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系;:C7L3i|6y0Aw$}"t6n物业散售7D2D5i6wJB8H.e到目前为止,商业物业的散售仍是市场上的大多数商业地产采取的盈利方式,这与传统住宅开发商的思维模式惯性是一致的,把商业物业按照住宅那样散售是开发商所擅长的;但这种变现方式只适合于小体量的社区底商、写字楼底商等独立临街商铺物业,分割销售不会影响其使用功能,也不太需要考虑到业态配合、市场定位、后期管理等问题;商业物业散售的另一种操作模式是产权式商铺,即以“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利,在商业物业体量越做越大的商业地产市场,独立商铺的比例较小,占主流的仍然是产权式商铺的变现方式;产权式商铺全...
