“关于项目市场产品定位阶段 7”对眼睛 工作流程的指引 （试行版）1、目的“”贯彻从 客户到产品 的市场分析方法，提高项目客户定位的精确度，使各专业部门的项目定位阶段工作有效前置，并最终提升项目运营效率。2、范围本指引适用于集团下属各一线公司。3、职责3.1 集团项目管理部负责本指引的起草、编写和修订。3.2 各一线公司负责参照本指引，结合当地项目情况制订具体实施方案。4、职责４.1 “” ７对眼睛 的工作，在土地猎取之前应完成一个完整的流程。４.2 在土地猎取之后，根据最终确定的土地成本及付款方式、最新的市场变化等情况，应不断的重复全部或部分７对眼睛的工作流程，对市场定位进行修正，并指导设计工作的实施。⑴ 项目战略要求⑵ 财务指标要求⑶ 项目土地属性分析⑷ 客户对土地属性需求分析⑸ 竞品客户及产品分析⑹ 客户初选定位⑺ 项目成本分析⑼ 项目客户定位⑽ 项目产品解决方案分析⑻ 项目产品配比分析规划方案产品解决方案5、“7”对眼睛 工作流程说明“下图为 7”对眼睛 工作流程的示意图，共分为 10 个工作节点，即⑴至⑽。各工作节点的具体内容要求、负责部门等参见下节。6、“7”对眼睛 工作流程说明⑴ 项目战略要求负责部门或岗位：一线公司总经理完成时间：项目立项会之前此项工作应在获悉土地基本信息之后就开始进行。具体内容：该项目对于公司的战略意义，即在利润贡献型项目、现金流贡献型项目、区域市场进入型项目或合作型项目各类中的定位，并指导财务部门据此提出财务指标要求。⑵ 财务指标要求负责部门或岗位：一线公司财务部完成时间：项目立项会之前具体内容：在总经理明确了项目的战略定位之后，由财务部对项目的总利润、利润率、内部收益率等指标提出要求，同时根据公司的现金流情况，对项目的现金流安排提出关键节点的要求（如首期开发要求的面积和回款时间、实现正向现金流的时间等）。⑶ 项目土地属性分析负责部门或岗位：一线公司项目进展部与市场营销部完成时间：项目立项会之前具体内容：对项目土地的各项属性进行分析，具体要求的土地属性因子如下： 配套设施文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套交通条件公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区距离空气质量城市角色产业进展趋势历史接受度可通过描述或评级等多种方式进行分析，考虑实际操作，不建议用评分的方法。需注意的问题：此部分工作应在城...
