北京星海乐器公司项目建设可行性分析报告一、 项目名称北京星海乐器公司项目（暂用名）。二、 位置该用地位于北京市朝阳区黄木场6号，地处CBD的东南侧。该厂区北侧为北京客技站，南侧隔百子湾南路为北内集团总公司，西侧紧邻北京酱油厂，东侧紧邻由原北京市朝日啤酒有限责任公司改造的苹果社区。整个厂区总占地面积约为6.98公顷，用地形状较为规整，交通较便利。三、 项目背景 为适应北京规划进行战略性调整和企业进展战略需要，北京星海乐器有限责任公司将公司下属分、子公司全部搬迁到北京市通州区次渠镇北京市光机电仪一体化产业基地星海乐器园，该基地地处五环路外，与北京经济技术开发区比邻，并将北京钢琴厂及公司本部所在地交北京市土地整理储备中心收购。北京市土地整理储备中心根据《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2025]4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门转发关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政发[2025]33号）的有关规定，将该项目用地纳入市政府土地储备库，委托北京城市规划设计院编制该宗用地的控制性详细规划方案。该院受土地储备中心的委托，讨论该厂区内的用地性质改变和建设问题。四、 厂区内现状情况北京星海乐器责任有限公司被百子湾路分割为南北两个区域，百子湾路以北为仓库区，占地约0.73公顷；百子湾路以南为厂区和宿舍区，占地约6.25公顷。厂区内地上建筑物有公司厂房、生产用房、库房、办公用房及其他相关生产配套用房等，总建筑面积约83800平方米。五、 用地性质调整根据北京城市规划设计院对双井地区的整体讨论，认为该厂区百子湾路以北的仓库区由于紧邻铁路，建设有一定的困难，因此，规划调整为防护绿地。百子湾路以南的用地性质调整为居住用地，但需根据该地区的整体规划，以均衡配置的方法建设公共绿地0.74公顷。用地中部增加一条红线20米宽的城市支路百子湾二街。由于该厂区改造为周边地区的市政及公共设施的建设作出了较大的贡献，因此，在容积率的给定上采纳上限指标以示奖励。本次规划确定百子湾二街以北居住用地建筑控制高度为80 米，容积率为3.5；百子湾二街以南居住用地建筑控制高度为60米，容积率为3.0。调整后估计居住总建筑面积约为14.5万平方米（不包括地下设备及辅助用房），按100平方米/户计算，居住人口为1450户，4060人（按2.8人/户计算）。教育配套设施应与较为协商在周遍...
