上海宝安康桥水都社区商业中心商业策划报告

上海宝安康桥水都社区商业中心商业策划报告康桥水都社区商业中心招商方案1．基本情况与核心思路...................................21．1 项目基本情况....................................21．2 社区商业中心运作思路............................32．周边商业市场调查.....................................42．1 周边现存商业分布................................42．2 现存商业格局对本项目影响........................52．3 人口流动示意....................................72．4 案例分析——万科四季花城........................93．项目成长性分析......................................113．1 人口导入成长性分析.............................113．2 住户对商业需求的渐进性分析.....................123．3 商业成长性前景规划.............................134．综合运作计划........................................154．1 初始业态建议及分布.............................154．1．1 业态建议考量重点..........................154．1．2 初始业态建议及分布........................164．2 综合运作计划...................................204．2．1 招商策略..................................204．2．2 现场区隔与包装宣传........................214．2．3 业态成长时间表............................235．租金及免租金建议....................................245．1 租金建议.......................................245．2 免租金建议.....................................256．现金流量分析........................................267．招商前工作计划......................................271．基本情况与核心思路1．1 项目基本情况项目开发进程人口导入时间进程1 期2C2A/2B2D2F/2G总计户数1591286630172010425269户均人口2.51.52.81.72.52.22044预期导入人口3977.542917642924260511699.5估计交付时间已交付 8 月 12 月 6 月 12 月从上表情况来看, 本项目在 8 月左右就应该有较大的人口入住水平, 而排除掉设计装修等时间因素, 第一期交付后应导入人口 3900 人左右, 可是从当前实际人口导入情况来看, 仅仅达到30％左右, 这样的入住水平不但给物业管理带来了一定问题, 同时更影响了项目后期销售。据我司实地调查情况, 当前人口入住率低下的主要原因为交...