商业地产项目开发流程（19 项）商业地产项目开发流程（19 项）1、市场条件推断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市 场条件进行初步分析推断。该推断可以称之为初推断：不进行针对项目微观角度 的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手推断该城市或 地区进展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位 有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房 地产形式都存在市场成熟性的问题：假如某个地区的社会生 产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实 力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将 是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地 产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要 求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢 写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则 不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时 候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织 自己的团队进行该项工作的讨论分析，也可以委托专业咨询 机构进行选址。3、推断可进展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项 目地址进行市场前景及可进展规模的可行性分析。将确定该 项目的市场基础，周边商圈覆盖人的情况，可能的客户流 量，客户流产生的项目营业额及项目的可进展规模等一系列 相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达 740平方米，二期可出租面积达 430 平方米，一期 1998 年投入运营后，生意兴隆，但二期 20 年开业后，二期长 期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原 因，但一、二期商品组合调整后二期依旧经营状况不良。直 到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不 佳的原因在于市场规模推断不准确：崇文门地区在 20 年 尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市 场可支撑的进展规模的推断不够准确。该项工作属于微观推断，很多咨询机构分析时使用的 方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该 项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消 费额的推断，可以测算出该项目可...
