产业地产 100 讲(1)：产业地产的前世、今生与未来18 世纪从英国发起的技术革命是人类进展史上的一次巨大革命，它开创了以机器代替手工劳动的时代。这场革命是以工作机的诞生开始的，以蒸汽机作为动力机被广泛使用为标志的。这一次技术革命和与之相关的社会关系的变革，被称为第一次工业革命或者产业革命。工业革命使工厂制代替了手工工场，用机器代替了手工劳动，随着工厂的不断增多、组合、分化，工厂聚集区开始出现，于是我们今日关于产业地产的故事就拉开了序幕。 前世：工业园区进展沿革经过二战洗礼的西方国家，百废待兴，在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们开始注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建设，强调城市功能的合理布局，对工厂聚集区的规划建设进行了优化，逐渐形成了适度远离城市的工业园区进展模式。各国对此有不一样的称呼习惯，比如在英国称为“企业区”，在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村”，在大陆则多数称为“工业园区”、或“工业区”。我们国家的工业园区进展，真正意义上的时间应该从改革开放之初算起。首先在全国设立了 5 个经济特区、14 个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业园区建设进展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业园区成为制造基地，推动国家经济快速进展。随着改革开放的不断深化，西部大开发战略实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。 今生：产业地产进展现状从原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济进展的重要载体。无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区进展有巨大的内生动力。如今，随着房地产巨头的转型、实体企业涉及、金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入全所未有的活跃期，包括万科、绿地、富力在内的很多大型房地产企业将其业务拓展到产业地产领域。由于产业地产项目开发周期长、资金投入大，产业招商、专业园区运营服务与原有的住宅或商业房地产有本质上的差别，对投资商来说将是个极大的挑战。一线城市面临产业升级、三旧改造。得益于改革开放的红利，北上广深及...
