农村房屋转让法律困境及解决思路农村房屋转让法律困境及解决思路 摘 要 由于现行农村宅基地使用权制度不甚完善，农村房屋转让中出现了大量脱离法律、规避法律的现象，影响了农村有关房、地产权利的行使。新颁布实施的《物权法》也没有对农村房屋转让问题作出明文规定，给农村房屋转让合同效力推断留下了很大的争论空间。本文认为，在遵循了“一户一宅”的原则和集体经济组织成员以外的人员补交了土地使用收益金后，农村房屋转让合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响，非集体经济组织成员购买的农村私有房屋应受法律保护。 关键词 农村房屋 转让 法律问题 作者简介：揭明，博士，浙江万里学院法学院教授，讨论方向：民商法。 中图分类号：D920.4 文献 标识码：A 文章编号：1009-0592（2025）05-217-02 近年来，随着城市房价急剧升高及拆迁等原因，许多城市居民及外来务工人员在城市买不起房，不得不到农村购房以解决居住问题，导致农民房屋在村民和市民间的交易日趋增多。但由于现行的法律法规对农村房屋交易缺乏明确系统的规定，导致了大量的土地权属混乱和产权纠纷，也使法院在处理该类案件时遇到了法律困境。面对不断出现的纠纷，我们应尽快作出合理的制度安排。 一、现行立法状况 （一）关于农村房屋性质的规定 我国现行法律法规规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。而集体所有的土地上所建房屋则是农民的私有财产。也就是说，土地的集体所有与房屋的农民个人所有是可以并存的，即我国法律承认建筑物所有与土地所有权可以分离的。根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）第 131 条第 2 款式规定：房屋所有权人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其它违法行为的，应当认定买卖关系有效，当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。由此可见，法律承认农村房屋的所有权归农民个人所有。 （二）关于农村宅基地属性有关规定 宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。《土地管理法》第 8 条规定：农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地，即“一户一宅”。由此可见，只有集体组织成员才能拥有宅基地使用权。另外，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第 2 款及国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》均...
