[2025 工作总结]房产评估的详细工作总结1、基本思路： 与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。 市场法评估房地产的基本计算公式是： P=P' A B C 式中：P 被估房地产评估价值; P' 可比交易实例价值; A 交易情况修正系数; B 交易日期修正系数; C 房地产状况因素修正系数。 假如土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P' A B C 容积率修正系数 土地使用年期修正系数 2、适用范围： 条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区; 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等; 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等; 4.风景名胜区土地; 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 3、修正因素的具体内容见教材 P190，需结合例题理解掌握。 ①交易情况修正：修正交易中特别情况和个别因素，大多是定性的。 1.交易情况修正 (1)需要修正的情形 ①有特别利害关系的经济主体间的交易。 ②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。 ③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 ④其他特别交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 ⑤特别的交易方式。如拍卖、招标等。 不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 (2)修正系数的计算公式 交易情况修正后的正常价格 =可比实例价格 (正常情况指数/可比实例情况指数) =P 100/100(1 X%)(5-15) 注意：这和教材 47 页的交易情况修正是一样的。 ②交易日期修正：主要通过物价指数来修正，注意是环比还是定基物价指数。 ③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。 注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作 100。 (2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采纳这里给出的公式处理，不过注意教材 48 页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000 和 2025 年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正 X%，需要使用这里的公式做。 ④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。 容积...
