-----------------------------------------------------------------------建设工程施工合同书----------------------------------------------------------------------16页脚页内脚容内容-----------------------------------------------------------------------建设工程施工合同书----------------------------------------------------------------------页脚内容建设工程施工合同优先受偿权导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。一、法律依据（一）法律《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿（二）司法解释1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年）-----------------------------------------------------------------------建设工程施工合同书---------------------------------------------------------------------16页脚页内脚容内容-----------------------------------------------------------------------建设工程施工合同书---------------------------------------------------------------------页脚内容（1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年）第3条施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。-----------------------------------------------------------------------建设工程施工合同书----------------------------------------------------------------------16页脚页内脚容内容-----------------------------------------------------------------------建设工程施工合同书----------------------------------------------------------------------页脚内容第10条施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第3条处理。第14条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。3、最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》［2004］民一他字第14号福建省高院：你院闽高法［2004］143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：装修装饰工...
