对****拟建工程利 润 最 大 化 的 规 划 建 议在现阶段，房地产开发行业有一种习惯性的认识，那就是：高层建筑可以提高小区容积率，因此可以带来更高的利润。这种习惯性的认识是错误的，这种结论不是建立在科学的数据分析之上的。经过对兴雅苑建设成本和利润的分析，我们得出的结论是：在一定的条件下低容积率的多层住宅能带来更高的利润，通过对小区住宅、车库及临边商业的合理布局，能够进一步增加利润点，使小区建设以最低的投入取得最好的回报。衡量一项拟建工程利润是否最大的指标是------预测这项拟建工程最终体现在每平方米土地上的利润是否最大；而每平方米土地上的利润计算与售楼均价、建筑总成本、容积率相关联，这种关联性可以用以下数学公式来表示： y=a｛x-(b+c/a)｝y 为测算每平方米土地上的利润值；a 为容积率； x 为楼房销售均价；b 为除土地以外的建筑成本，其中包括配套费、销售成本、财务成本、管理费；c 为每平方米土地的价值；(b+c/a)为总成本。 为了测算拟建 XX 工程的利润值，我们需要得到土地按 40 万元/亩的价格、不同容积率下计算的总成本，以下为总成本列表： 项目多层高层 容积率2.02.53.03.53.75总成本1965 元2488元2555 元2563 ． 4元2589 元 （注：和雅苑的容积率为 2.28，兴雅苑多层的容积率为 2.07，按目前图纸实测 XX 多层的容积率为 1.93，考虑到商业等因素，XX 多层的容积率取值 2.0 是合理的。按目前图纸实测 XX 高层的容积率为 2.9 6，为了便于比较，高层的容积率分别取 2.5、3.0、3.5、3.75。） 将上表中的建筑成本及容积率等数值代入 y=a｛x-(b+c/a)｝公式，可以得到以下利润对比详表：本 表 为 现 行 价 格 条 件 下 的 利 润 比 较土地成本40万元/亩 多层高层售楼价格y=2(x-1965)y=2.5(x-2488)y=3(x-2555)y=3.5(x-2563.4)y=3.75(x-2589)2700 2800 29001870103010351178.1117030002070128013351528.1154531002270153016351878.1192032002470178019352228.1229533002670203022352578.1267034002870228025352928.1304535003070253028353278.1342036003202278031353628.13795 以上数据比对后可以得出： ⑴、当销售均价达到 3000 元时，多层建筑体现在每平方米土地上的利润远远高于高层建筑的利润；⑵、随着销售均价的提高多层的利润增长是稳定的，高层的利润因容积率的影响其利润增长在相对增大，高层与多层的利润差距在减小。当销售均价...
