储备土地抵押贷款若干问题的思考***评估师事务所***分所 ***2007 年 11 月 19 日国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》，该办法法律规范了土地储备贷款方式、期限、偿还期等基本制度。城市土地储备制度最早起源于 1896 年的荷兰，随后，瑞典、瑞士、英国、法国、奥地利、西班牙、丹麦、挪威、比利时、澳大利亚、加拿大等国家的政府为了落实城市土地利用规划，促进经济进展，满足住宅建设需要，抑制土地投机，有效利用土地资源和获得土地资产收益，都相继建立了城市土地储备制度。20 世纪 80 年代，我国香港地区开始试行城市土地储备制度，中国内地自1996 年开始建立城市土地储备制度。1996 年 8 月上海建立了我国第一家土地储备机构——上海市土地进展中心，2001 年 4 月，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行土地储备制度。从此，许多城市纷纷成立土地储备机构，土地储备工作在全国迅速展开。2002 年 8 月 2 日***市出台了《***市国有土地储备整治管理办法》，建立了土地收购、储备、整治制度，土地储备效果显现，当年土地出让金就增加到11 亿元，2025 年增加到 22 亿元。截止 2025 年***地产集团、*****集团等九大集团加上**公司目前拥有的可转让土地在 60 万亩以上。资金和土地是土地储备制度的两大基本要素，土地储备过程既是土地权利流转的过程，也是资金循环的过程。土地储备制度在实际运作中，没有巨额资金予以支撑，是难以有效运作的。我国目前土地储备资金来源主要有三个渠道：一是政府财政拨款，一般是政府前期注入的启动资金，但这相对于土地储备所需的巨额资金而言可以说是杯水车薪；二是来源于银行贷款，这是目前土地储备机构运营资金的最主要来源；三是其它资金来源，如少数地方以储备土地的出让收益的一部分作为土地收购储备资金来源，国家没有统一界定储备土地出让收益归储备机构的政策，划归土地储备机构的土地增值收益比率标准各地不同，且实施中随意性较大，缺乏法律规范化和制度化。我国目前土地储备资金来源主要是银行贷款，银行贷款往往占土地储备资金来源的 80%以上，有的甚至达到了 90%以上。这种单一的筹资渠道使土地储备面临着较大的资金风险。《土地储备管理办法》对土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款作了相应的法律规范，其中规定有：土地储备贷款应为担保贷款...
