拓展部投资测算培训讲义

地块开发可行性讨论报告知识培 训 资 料一个新项目怎样做可行性讨论是有一定的方法和步骤，下面介绍一下可研的方法和步骤，重点放在其中的经济测算方面。一、项目简介包括项目的由来，项目的各项经济和技术指标（占地面积、容积率、土地的性质、价格）二、市场分析和进展前景市场分析这一块，拓展部过往已经做得非常美丽。结合可行性报告要增加（ 1）宏观市场的分析；（2）当地土地市场的调查，包括整体地产市场的价格和走势（包括基准地价表、土地招、挂、拍的情况）、项目所在地土地市场价格（如是三级地还是四级地等，正常拿的价格）。（3）住宅和商业市场重点调查；（4）项目的优势和前景。三、项目的投资估算和资金筹措计划1、 项目进行测算的规划条件或假设条件2、 开发总成本计算一个实例： 项目单价计价数额合计总价 备注开发成本土地的综合成本转让费用 88009778.4827350.00174地出让金、土地储备费用、拆迁费用等等咨询费用 330支付荔华费用 200要替荔华交的营业税 120土地交易税 328.48 前期费用规划设计勘探等专业费用4%10696.515427.8606784.4111设计、施工等土地平整费用5071310.1356.5505单价视复杂程度而定，71310.1 为总建筑面积建筑成本土建费用0.1571310.110696.51513548.919含装修附属工程费0.0471310.12852.404室内水电工程费、电梯、空调、发电等（住宅 300 元，有商业 400 元）基础设施费用（红线内工程费用，绿化、道路、水电工程）基础设施费用0.01871310.11283.58181283.5818视工程复杂程度选择单价开发期间税费 配套设施建设费0.011771310.1834.331155.2221 层 5％计工程监理费1.0%10696.515106.97 其它税费2%10696.515213.9303包括工程质量监督费 0.105％、预算定额管理费 0.1％、工程 安 全 监 督 费0.15％、工程定额测定费 0.03％等不可预见费 5%15987.724799.39799.39 开发费用管理费用 2%27350.002547.00003547.00 7276.94 2776.94 销售费用 5%44598.7552229.93772229.94 财务费用 45004500.00 开发总成本34626.94 财务费用中一般应算银行贷款和股东投入资金，股东投入按同期银行贷款利率计息。3、销售税费和销售收入（1） 销售单价预测 单价预测的依据（市场比较法结合房地产走势）（2） 销售收入测算可销售的按销售预测，出租的按收益法折算出当前的价值。简单的说 V＝a/r×[1-1/(1+r)n]，简单测算方法 V＝a/r，资本化率 r 可取同期银行贷款利率，a 为年净收...