第五章 招商模式招商是开发经营的销售过程，是紧紧围绕天泰山创意城的功能定位、行业及业态选择和经营方式进行的，是实现既定战略目标和构想的具体实践环节和实务操作过程。在基本战略和建设目标确定之后，招商工作是决定天泰山创意城的开发能否实现现代商业意义上成功的关键，因此，必须有开创性的思维、全方位的策划和大手笔的操作。一、投资招商策略（一）投资商目标定位西部开发总体静态投资估算为 96 亿元，资金需求巨大。除开发商注资外，还必须考虑面对各类投资人的融资。西部开发肩负生态保护、就业安置、产业调整等任务于一身，是小城镇规模的长期建设，因此必须面对那向实力超强、投资理念先进、持有资本时间长的国际型投资人。这些投资机构包括：1．国际地产基金开发型国际地产基金:其特征是参加项目开发, 从前期开始介入。如新加坡政府投资公司(GIC)、摩根斯坦利(Morgan Stanley)、德意志银行(Deutsche Bank)、荷兰 ING、澳大利亚麦格理银行(Macquarie Bank)。收租型国际地产基金:其特征是购买有稳定租户成熟物业, 长期持有物业收租盈利, 不介入前期开发。如美国国际集团(AIG)、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司(GIC)、新加坡腾飞基金(Ascendas)。不良资产处置型国际地产基金:其特征是通过收购不良资产(Non-Performing Loan), 将其证券化, 打包处置, 变现盈利。如高盛(Goldman Sachs)、莱曼兄弟(Lehman Brother)、摩根斯坦利(Morgan Stanley) 2．银行系统西部地区开发建设办公室要与银行建立广泛的联系，开展多种形式的合作：以抵押贷款的形式筹措前期开发资金。由于天泰山创意城前期开发所需资金量巨大，除政府财政资金支持外，还必须寻求多渠道的融资，银行贷款将是最重要的方式之一。在具体操作上可以将区内土地使用权作为抵押物申请贷款；在天泰山创意城开发商、经营商与银行之间建立起有效的沟通机制，协助区内企业争取银行贷款；牵头成立担保机构，或在入驻企业之间建立起相互担保机制，为区内企业争取银行贷款提供担保；天泰山创意城内引进适当数量的银行网点，为企业、消费者提供更便捷的金融服务。（二）招商合作方式对于投资商招商策略的关键是要将投资人的资本结构、投资领域、投资周期、投资经验与项目区的实现开发需要相结合。例如，开发前期，可重点吸引 1-2 家开发型国际地产基金，并积极与国家开发银行联系，争取更多的授信额度；开发中后期，对于一些长期经营型资产如酒店等可考虑收租...
