评估房产投资价值计算三大公式 考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。 ◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数 ＝ 房产价值÷每年潜在租金收入，应小于 12。 上述所提的西藏南路一小户型，2001 年时售价 22 万元，月租金 1500 元，那么它当时的租金乘数是 12 倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。假如一处房产的租金乘数超过 12 倍，将会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到 60 万元，而月租金却仍不到 2000 元，租金乘数升到 25 倍，已经大大超过了合理的范畴。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 ◆公式二：8～10 年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数 =（首期房款 + 期房时间内的按揭款）÷ [（月租金 - 按揭月供款）×12 ] 般来说，回收年数越短越好，合理的年数在 8～10 年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设 2001年时首付 5 万元，每月按揭供款 1000 元，1 年后交房，当时它的投资回收年数是 10.3 年。但是到了2025 年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。 ◆公式三：15 年收益是否物有所值 房产的年收益×15 年 ＞ 房产购买价 另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 假如该房产的年收益×15 年 ＝ 房产购买价，该物业物有所值；假如该房产的年收益×15 年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；假如该房产的年收益×15 年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。 仍以上文提到的小户型为例，2001 年时，年租金收益为 18000 元，乘以 15 等于 27 万元，大于当时的售价 22 万元，因此是值得投资的。但是现在，就以 2000 元月租金计算，合理价值为 36 万元，远远小于当前 60 万元的售价，价值已经被过度透支了。 以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出推断，有的还需要进行专业性的投资分析，计...
