农村私有房屋买卖合同效力的认定 张英周 杨小花 一、基本案情 原告孙某某诉称,原告与被告于 1988 年 9 月 21 日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款 7000 元。1988 年 11 月双方立契.当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民.根据我国土地管理法的相关规定,宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效;二、被告立即腾退返还房屋。 二、审判结果 一审法院经审理认为,孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员 ,赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策;目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建,诉争的房屋七间现已不存在,现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点,对于原告上述诉讼请求，不予支持。 三、分析意见 本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题. 继”画家村"系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法法律规范之间存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。 对于如何确认此类合同的效力,存在两种不同的观点： 观点一认为：农村私有房屋买卖合同应确认无效 首先，根据"地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第 153 条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第 62 条规定："农村村民一户只能拥有一处宅基...
