企业财务管理与纳税筹划文章精选2007年第六期北京大成方略纳税人俱乐部BeijingDachengfanglueTaxpayerClub本资料内容主要选自报纸、杂志及网络免费资料，仅供俱乐部会员阅读学习第2页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共44页目录（2007年第六期总字第九期）2007年3月16日1、委托销售能否带给地产企业最大收益······················32、·筹划投资抵免需考虑税率变化·····························83、用汽车抵债：业务处理不同税收负担迥异····················124、税会差异与所得税避税的案例解析························165、新准则下广告费及研发费的会计与税务处理················266、销售退回作为资产负债表日后事项的会计调整···············317、汇算清缴时,上年度错误科目如何调整····················348、技术开发费加计扣除不可乱用···························379、视同销售的会计与税务处理第3页共44页第2页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共44页·····························40一、税收筹划委托销售能否带给地产企业最大收益2006年，财政部、国家税务总局相继出台了六项税收政策来调控房地产市场，以消除房地产价格泡沫，引导房价理性回归，调节房地产企业和购房者的利益分配格局，这势必会对房地产开发企业的销售造成一定影响。房地产企业开发产品的销售有一次性交款交房方式、分期收款方式、银行按揭方式和委托方式，在委托方式中有支付手续费、视同买断、保底价加分成和包销方式。本文通过不同委托销售方式下税后净利的分析比较，为房地产开发企业提供一条优化的纳税筹划路径。兴国房地产开发有限公司（下称兴国公司）在某市区繁华地段投资兴建商务中心一座，可售面积3000平方米，预计营业收入3500万元，预计开发成本2100万元。公司营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率，企业所得税税率33%，不考虑其他因素的影响（包括所得税不考虑税前扣除三项期间费用），有以下三个方案可供选择。方案一：按营业收入总额的5%支付给利民公司手续费，由利民公第4页共44页第3页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共44页司开具正规发票给兴国公司作为经营费用，兴国公司收到代销清单时确认营业收入的实现。为举例方便，不考虑资金的时间价值对公司收益的影响，假设其收入均在当期实现（以下方案同此假定）。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：1.营业税金及附加=3500×5%×（1+7%+3%）=192.5（万元）；2.土地增值税=577.50×30%=173.25（万元）；其中：（1）土地增值额=3500－2100－2100×（10%+20%）－192.50=3500－2922.50=577.50（万元）；（2）土地增值率=577.50÷2922.50×100%=19.76%；（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。3.企业所得税=（3500－2100－3500×5%－192.5－173.25）×33%=859.25×33%=283.55（万元）；4.税后收益=859.25×（1－33%）=575.70（万元）；5.综合税负率=（192.5+173.25+283.55）÷3500=18.55%；6.销售净利率=575.70÷3500=16.45%。方案二：兴国公司仍让利5%，利民公司按3325万元买断，预计销售收入与买断价的差额为利民公司经营收益。兴国公司给利民公司开具销售不动产发票，其他条件同上。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：1.营业税金及附加=3325×5%×（1+7%+3%）=182.88（万元）；2.土地增值税=412.12×30%=123.64（万元）；第5页共44页第4页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共44页其中：（1）土地增值额=3325－2100－2100×（10%+20%）－182.88=3325－2912.88=412.12（万元）；（2）土地增值率=412.12÷2912.88×100%=14.15%；（3）适用30%税率，...
