（星彦地产）成都超高层物业研究一、概况1、超高层物业界定对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。2、超高层物业特点优点我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。缺点增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为超高层物业最大的一个问题；虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高；开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。3、超高层建筑设计规范对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)。35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。4、超高层建安成本相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。消防设备成本增加约为总体的3%左右。二、国内外超高层物业发展状况战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。1、世界十大超高层排名已建成非住宅名称所在地高度层数建成时间台北101大楼中华台北“最高建筑物”(508米)、“最高使用楼89层2003年层”(438米)和“最高屋顶高度”(448米)上海环球金融中心中国上海492米101层2007年国家石油公司双塔大楼吉隆坡451.9米88层1997年西尔斯大厦芝加哥442米108层1973年上海金茂大厦上海420.5米88层1998年香港国际金融中心大厦香港420米88层1998年中信广场大厦深圳391米80层1997年信兴广场地王大厦深圳384米68层1996年帝国大厦纽约381米102层1981年中环广场大厦香港374米78层1993年统计时间截至2008年已建成住宅名称所在地高度层数建成时间Q1大厦(Q1Tower)澳洲黄金海岸322.5米78层2005年21世纪大楼阿联酋迪拜269米54层2003年凯旋宫俄罗斯莫斯科264．1米57层2005年大楼广场三期G座韩国首尔263．7米72层2003年川普世界大厦美国纽约262．4米72层2001年擎天半岛中国香港256米75层2003年木洞海波利昂中心一期A座韩国首尔256米69层2003年君临天下中国香港255米75层2003年晓...
