工业地产投资趋势观察1.工业地产的基础知识1.1工业地产的概念工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。产业地产是指新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。1.2工业地产发展的背景产业分工地不断细化——呼吁专门从事生产场所开发与经营的主体产生随着工业生产的不断细化,早期的生产厂家自建自用厂房的模式已经不适用于新时代的生产要求，其存在效率低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源的浪费，产业集群效益低，上下游产业地域分割较远无形中加大了运输成本和人力资源等。这时更加要求一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现，来统筹各种要素的组合使得效益最大化。工业地产的市场需求驱动——国内产业战略转移和升级20世纪80年代以来，发达国家为适应高新技术产业发展及产业升级的要求，将劳动密集型产业和资本密集型产业大量向以中国为主的发展中国家的转移。从而带动了我国沿海城市包括制造业在内的大量低附加值产业的发展，为我国的早期经济和社会建设储备了大量的物质财务的同时也带来了很多社会和环境问题。在新时代的国家发展战略的指导下，早期因“世界工厂”而文明的城市不得不面对新一轮的产业调整——低级产业转出去，高级产业引进来。在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标，而如何科学而有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整和与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。为了解决上述问题，我国的大规模工业地产便蓬勃发展起来。外国开发商的大量进入带来了丰富的经验也获得丰厚收益促使了国内工业地产商队伍的不断壮大近年来，外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力，促进了中国工业地产的快速发展，同时工业地产较于已经成熟的传统地产行业要高的投资回报率，引起了国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身于这一行业，使得这个队伍不断的发展壮大。与此同时，逐渐加大的竞争也在激励着市场变革与传新，不断激励着我国工业地产的发展与完善。1.3工业地产的特性四大特性之一——大投资工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几亿到几十亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的...
