大丰市丰中某地块项目市场定位报告一、大丰市房地产市场背景分析一）城市概况大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。二）经济总量及人口与收入分析2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。2003-2006年大丰GDP增长情况89.03149.45126.76104.8517.9%20.9%17.8%12.3%0501001502002003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%GDP总量(亿元)增长率数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。三）影响房产市场发展的重要因素分析1、港口建设2003-2006大丰人均可支配收入66437118826495146.7%7.2%15.1%16.1%02000400060008000100002003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%人均可支配收入(元)增长率2003-2006年城镇居民人均住房面积30.83232320.0%0.0%0.0%3.9%3030.53131.53232.52003年2004年2005年2006年0%1%2%3%4%5%城镇居民人均住房面积(㎡)增长率国家一级港——大丰港，经过了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业。港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。2、市政府搬迁在2005年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。3、大丰初级中学搬迁本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。四）小结大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛大丰市的经济发展速度...
