广州中地行云星城市春天前期策划报告前言受云星地产集团委托，我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路项目。由于该项目所处环境复杂，而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任，因此不敢怠慢，期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查，虽辛劳，但幸有所获。作为城市中心的大型地块，决定了本项目的发展前景，如何对不利条件进行规避、转化、提升，也就成为本案策划的重点。结合项目以及云星地产的实力，我们提出了“文化型地产商”的品牌形象雏形，并联动之前的“荷塘月色”等数个项目文化品牌的积累，希望在本项目建设过程中，实现品牌提升。而从市场角度考虑，我们认为项目应该也必须打造成南宁城市住宅的标志，基于上述策划构想，我们对南宁产品方面作了细致深入的研究，并结合其他区域市场的产品，提出了多个产品创新理念，以期本案能从市场突围而出。余下工作依然任重道远，惟望各方能通力合作，让云星·城市春天成为南宁城市新居住理念的经典之作。预祝云星·城市春天圆满成功！—1—广州中地行云星城市春天前期策划报告第一部分市场调查报告1南宁市宏观环境研究1.1南宁市宏观经济发展概况1)国内生产总值（GDP）——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。同比云星集团进入的其他几个区域：2004年数据比较南宁市区福州广州GDP总值（亿元）353．31770．464115．81人均GDP（元）220822318939448商品房价格（元/）㎡259434945001我们选取了云星集团进入过的其他城市做一横向比较，可以清晰地看出南宁虽然增长速度较快，但是与其他城市相比，经济总量基数低，整个城市发展还有较大空间，而南宁也正进入一个高速发展期，房地产的发展前景极为看好。—2—广州中地行云星城市春天前期策划报告2)城镇居民人均可支配收入——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。从人均经济收入的总量上看，南宁城镇居民整体收入水平还比较低，南宁市在房产消费方面，多数处于一次置业阶段，二次置业和多次置业还不普及；而目前南宁市区人均居住面积不足13。所以随着整体宏观经济的向好㎡，居民收入的稳步提高，消费能力逐步提升，对房产的支付比例会增加，购房需求应仍保持强劲。3)南宁的产业特征——第三产业占主导力量。第一产业第二产业第三产业总值（亿元）102.75184.97301.14增幅（%）5.9%18.1%13.1%三次产业结构由上年19.03:29.54:51.43调整为17.45:31.41:51.14，虽然第三产业所占的比例略有下降，但在整个产业结构中仍然占有举足轻重的地位。南宁的产业特征主要以第三产业为主，第三产业对外来人群吸集作用较为明显，城市人口总量不断加大，客观上，也为房地产市场带来了更大的客—3—51.14%17.45%31.41%第一产业第二产业第三产业广州中地行云星城市春天前期策划报告源群体，外地人的租住、购房置业等行为都将对本地的房地产行业起到明显的推动作用。1.2南宁城市发展规划1)中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市，并以打造最优的投资环境及天然优良的气候环境，树立起“中国绿都”的形象。中国—东盟博览会落户南宁，泛珠三角经济圈合作的全面启动都为南宁的发展带来了新的机遇。第一，城市的发展将会带动城市建设，由此而形成的拆迁将会为房地产提供众多的消费客源；第二，城市影响力正在与日俱增，对外来资金以及高素质人才的吸附能力正在逐步加强，这些因素都为南宁房地产发展提供了利好，那么随着南宁——广西核心城市地位的逐步确立，外来者投资、居住对于南宁的房地产都会起到良好的支撑作用。2)城市发展重心方向集中在东南部，项目所在的城北片区处于未来重点的近辐射区域内，前景看好，但现状与琅东、江南相比，存在劣势。《纲要》根据南宁市城区发展和建设的实际情况，对南宁市城市功能定位空间拓展进行了调整，提出了到2020年市区人口达300万人、市区建成区面积300平方公里左右的总目标，以邕江为轴线，推进城市建设，加快总面积达127平方公里的相思湖新区...
