商业物业投资机会研究------重庆朝天门广场商业物业策划项目概况1.宏观环境因素研究1.1经济发展因素评价城市概括，面积，人口，GDP，增长，第一产业，第二产业，第三产业，人均GDP，固定资产投资，房地产开发投资，实际销售面积，社会消费品零售总额/其中城市所占比例农村比例，预算财政收入，预算内财政支出，全市金融机构各项存款余额，贷款金额，年末城乡居民储蓄存款金额职工平均工资，在岗职工年均工资，城市居民人均可支配收入，城市居民人均消费性支出/其中食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐教育文化服务居住，农村人均纯收入，农村居民人均生活费支出/其中食品衣着用品。年军民消费价格指数，年末城乡居民储蓄余额1.2人口因素人口数量各区人口分布及构成1.3社会与文化因素人文历史1.4政策与法律因素有关房地产及经济社会发展的政策法规制定与变化趋势国家房地产法规地方性法规政府对本项目的优惠及其影响税收优惠落户优惠与项目运作密切相关的政策、法律问题研究关于土地使用权出让金的问题关于该项目税费的问题2.##市房地产市场分析2.1##市房地产市场发展描述房地产市场发展态势供应量与需求量：施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、预售面积、销售总额需求分析：购房目的比例、购房户型比例、价格认同比例价格走势：住宅（面积需求、区域均价）写字楼、商铺、附近的商铺空置情况各区域商品房市场特点及趋势未来三年土地供应情况未来3－5年各类型物业供需情况预测：住宅、写字楼、商铺2.2###市商业物业分布情况重庆市商业物业基本概况商业物业的售价、租金和变化趋势各区在售及出租物业调查一览表城区商场名称甲乙调查时间商场地点规模装修档次租金售价出租（售）率租期开业时间管理费铺面面积实用率售价及租价的变化趋势：（影响因素：地理位置、行业市场、营销手段、热点）商业物业开发与供给情况商业物业成交情况传统商业物业分布行业皮鞋皮具药店办公设备文体用品旅行社士多饮食船舶机件数量所占比例平均面积大型商业物业分布调查时间商场地点经营规模交通情况装修标准经营范围负一层一层二层三层四层经营模式经营效果人流量商场定位专业市场分布调查娱乐市场调查表名称甲乙丙地点面积（平米）主要娱乐设施装修情况主力消费者消费状况交通情况经营状况调查时间娱乐市场调查报告：调查目的调查概况调查结论建议专业市场个案简述商业物业竞争格局分析3.##市商业环境及市民消费行为研究3.1##市产业结构分析产业结构概况产业结构调整和改造3.2居民收入水平和消费结构分析居民收入水平分析居民消费支出构成分析3.3##市民消费心理分析消费习惯饮食习惯购买行为3.4商业概况及大型商场销售额、人流量统计名称人流量（人/分）测验时间3.5项目所在地概况及人流量分析交通要道人流情况分布人流构成分析调查对象对＃＃＃项目的评价和期望4.与项目投资密切相关的要素分析4.1当地市政府对本项目的优惠政策4.2投资方市政府及商界对本项目的评价4.3外地客商对本项目的态度4.4本地房地产界专业人士对本项目的看法及对本项目价格的心理预期4.5本地大型商场对本项目的态度4.6当地建筑、装饰及相关行业的市场供求情况及价格情况＃＃市建筑业基本情况统计（城市统计年鉴）＃＃市房地产业投资额统计（城市统计年鉴）房地产价格指数表（市场与中介）＃＃市装饰材料信息一览表（城市开发与建设杂志）4.7##市人民生活、收入和物价最近年份居民家庭基本情况（人口、就业人口、人均可支配收入、人均消费性支出）物价总指数（居民消费价格总指数、食品、衣着、医疗保健、交通及通讯工具、娱乐教育文化用品、居住、食品零售价格总指数、纺织品、家用电器、建筑装潢材料、机电产品）4.8##市交通条件分析铁路运输公路建设水路建设航空桥轻轨5.项目SWOT分析5.1项目地理位置及特点5.2项目优势分析—S5.3项目劣势分析---W5.4项目机会分析---O5.5项目威胁分析---T6.项目定位及经营主题可行性研究6.1项目功能定位方案项目定位及经营主题重要依据及主题要点平面划分方案及装修建议分层间隔平面图、...
