房地产类-地方企划书VIP免费

第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共44页目录一、宗地周边环境概述二、企划缘起三、地产品牌建设思考四、目标客户成分及购买动机五、消费者心理权重比预测及分析六、案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、企划思路卖点收集及提炼十、交大整合营销策略十一、导示策略十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、媒体的选择组合及投放时间附各类表单一、宗地周边环境概述（一）、位置：xx区所在xx小区三街坊西块东临黄浦江西临工业区第2页共44页第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共44页南临西渡北临庄（二）.面积：小区整体建筑规划面积140000平方米。第一期建筑面积40406平方米。（三）.地形、地貌宗地东西向的距离为191M（水平标准）南北向的距离为156M（水平标准）为一较规则的长方形地块，综合容积率控制在1.35以下（四）.交通状况现有公交线路条：徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小巴士，还有莘闵轻轨。（五）.周边主要建筑及景观宗地南面是陈旧杂乱的平房，未来是我们社区的二三期规划。宗地北面是xx交通大学学校园区。宗地西面是我们的竞争个案，北欧丽景，金榜世家。宗地东面是一块空地，是其他发展商小区规划。第3页共44页第2页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共44页总结：宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地，其景观状况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在策划当中加以淡化，并应着重强化未来发展前景。（六）、SWOT分析项目分析（宗地）1、优势：（1）xx的发展商集中开发情况已成规模。形成了很好的区域氛围，生成了一定的区域市场认知度，对购买力有很大的拉动力。（2）地处闵行xx小区中心位置。东川路是交通主干道；xx路是公建及商配的聚集地；两条路的交叉处就是本宗地所在地。因此绝对中心位置。（3）地块北边紧靠xx交大；闵行中学，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化气息非常浓郁。而我们的目标客户群的购房心理对文化的需求很高。因为文化区的社区氛围好，对居住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作为我们将来主力卖点之一。（4）离闵行工业区1.5公里，坐车只有三站路距离。该工业区的开发已形成规模，该区内企业中层的月收入可达到1500元以上，具有一定的购买能力。因此可更大的拓展客户市场。（5）东川路主干道边，有公交及规划轻轨可直达莘庄，交通便捷。第4页共44页第3页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共44页莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。2、劣势：（1）靠近西渡，离市中心繁华商业区距离较远，乘车时间长。在市民的心目中属于是很偏僻地区。不能引起外区客户对此处的心里认同感，从而产生较强的抗性。（2）附近没有大型娱乐场所及大型商场的配套。对购房者产生购买心理障碍，我们在企划中会淡化此点。（3）竞争个案较近，目标购房客户群较局限与集中。客户会对所有的房产做一个比较。竞争会对客户购房产生分流，因此在企划中我们会强化提升卖点。（4）地块东面，南面是待开发地区，环境较差。购房者如现场观看的话，会引起客户直观上的不良感觉，从而降低对楼盘的品质。（5）本块宗地分三期开发，跨越时间段长。容易引起购房者对未来开发前景展望产生不确定性。这方面我们会在企划及销售当中会对宗地整体运做。3、机会点：（1）依托政府的政策，紧扣政府倡导全民健身运动这一精神文明第5页共44页第4页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共44页建设的主题。与政府进行合作。由政府出面搭台，将其引向深入，借以提高我们楼盘的品位与档次。（2）政府规划中的轻轨，从该地区穿过，会使交通更加便捷。未来发展的良好展望会带来一定的机会。（3）与交大相邻，可以视为机会。与其进行双向沟通，发展一种相依互补的关系，把机会发展成为真正成功的品牌与楼盘。4、威胁点：主要来自区域市场竞争对手的威胁。因为当地的竞争对手有了一定连续开发的品牌效应，但是威胁同机会总...