重庆江北区五童路地块可行性分析doc15(1)VIP专享VIP免费

第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共14页重庆江北区五童路地块可行性分析一、整体市场简析1、整体市场年供应量超过1000万平方米，但中低档住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期龙湖·水晶郦城放号受到热烈追捧。2、市场竞争日趋激烈，外地房地产大鳄相继进入重庆，九龙仓、和黄、华润、英皇、瑞安国际、香江国际、珠江实业、中房集团……3、住宅开发逐渐向大盘化转变，除传统的强势品牌龙湖外，去年推出的融侨半岛占地达到3000亩，今年推出的天骄美茵河谷达到1000亩，而新进的外地房地产大鳄，拿地一拿就是少则几百亩，多则几千亩。4、整体房价水平极低，去年市场整体成交均价为2200元每平方米左右。5、整体购买力的低下和市场竞争的激烈，决定了短期内重庆整体房价向上空间不大。6、近郊居住仍未被市场广泛接受，虽有龙湖的热卖，但亦仅龙湖而已，总体来讲，与广州相比还有比较大的差距；估计将在连贯市区与机场的轻轨3号线进行实质性建设后，方会带动机场沿线近郊居住的热潮。7、市场投资意欲旺盛，20万左右的投资性物业广受欢迎，但其中酒店公寓受较多中小开发商跟进，加之用家市场的不明朗，估计酒店公寓市场在未来一两年内将面临极大风险。第2页共14页第1页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共14页8、重庆并未形成强势的商务中心，也少有综合质素极高的写字楼，而经济发展大势的良好又决定了写字楼市场的极速膨胀，故估计高质素写字楼在未来几年将受到极大的追捧；但要注意的是，重庆公司还没有普遍形成买写字楼自用的习惯，而做为投资来讲，总价的高企又成为极大的障碍。9、商业市场组团格局十分明显，决定了商业地产的开发将严重受滞于所处位置；而规划的无序又造成众多的开发商非理性跟进商业物业的开发（据说重庆目前有好几家原做住宅的开发商都要向商业地产进军）；而开发经营水平的相对低下以及返租回报的不理性，估计未来两三年内亦将极大地挫败投资者的信心。10、消费者主要来自于主城区原住居民，估计超过6成，另有2成左右为来自周边乡县的生意人，2成左右为来自在渝工作的外地籍白领。11、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。二、地块SWOT分析1、地块背景资料位置：江北区五童路与五桂路交界处占地：136亩（另旁边有38亩为废弃水泥预制厂，可一并拿下）用地性质：商住规划容积率：4.5（商务建筑不超过11万M2，住宅建筑不超过30万M2）市政配套情况：管线目前在300米外，估计接入需自行解决地块业主：重庆庆业置业有限公司出让意向：合作开发，固定回报建筑面积500元/M2第3页共14页第2页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共14页2、地块自身及周边环境状况（1）优势A、地块地处去年新通快速干线五童路东侧，距黄花园大桥约1000米，距解放碑约3000米，沿五童路约2公里外有新建之王家沱大桥贯通南岸，另距机场约20分钟车程。B、地块东侧即为规划中的占地3.4平方公里的重庆未来“陆家嘴”，近期政府已确定初步规划设计方案并于报上公布，政府计划将于2020年全面建成“重庆陆家嘴”，估计年内将正式启动全面改造江北城的工作，届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。C、地块东距长江约1500米，两个小山堡上之建筑可远望长江；而周边现大部分为自然环境带；就连五童路对面目前亦为一块自然绿化空地，越过此空地即为占地1000亩的龙头寺森林公园。故地块居住环境价值极高。D、地块周边目前已有南方上格林、江南山水、金科丽苑、天赐丽景等楼盘，居住氛围浓厚。而江北也亦成为整个重庆市场比较集中的中高档住宅区，区域形象较为清晰。（2）劣势A、地块南高北低。南部为两个小山堡夹一小溪沟，高出五童路约10米，北部以一条自然小溪沟为界，约低出五童路约15米。如此复杂之地形地貌，将给规划设计带来相当的难度，估计较难形成高密度住宅群；同时重庆市场不太接受进入小区后便走下坡路，故低于五童路的地块较难处理；另复杂的地形地貌，亦将大幅增加建设成本。第4页共14页第3页共14页编号...