第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共12页1营销推广环境分析做好一个项目的营销推广策划，首先要认真环视我们所处的市场环境，检视项目自身，然后选取合适的方法，去获取客户快速占有市场，找到符合项目自身、明确又可行的突围之路。1.1房地产市场环境研究供应市场变化项目名称最新开盘时间当期推出套数均价（元/m2）销售率万基城市花园2007.5.20二推170250070%中央花园2007.6.161001500-160070%周口现代城2007.04.08200180060%兰亭山水2006.4530210095%裕华都市森林2006.093001400100%圣鼎上城2007．5165160060%第2页共12页第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共12页今年上半年商品房销售量近10万平方米，经过4-6月集中销售期，单个项目上半年月均销售0.5万平方米，月均销售44套房子。预计今年消化量在21万平方米左右，单个项目年消化量为4万平方米，比去年同期增幅27%，涨幅低于全市水平，市场发展正常。市场价格变化在前期市场调研中得出：2001年至2005年周口市区住宅价格指数提升较大，从2001年底均价700元/平方米，发展到2005年销售均价为1300元/平方米，售价年均涨幅在100元/平方米。此后，周口市整体销售均价有所下降，进入2006年，全市商品房售价为1100元/平方米。今年1-5月份，全市商品房售价为1243元/平方米，较2006年同期有所上涨。而在今年6月份对川汇区在售项目价格调查中，我们发现主城区老项目销售均价为2100元/平方米，涨幅高于全市水平；而新项目销售均价为1500元/平方米，涨幅正常。主城区老盘尾期销售回款压力小，口碑基础好，定价较高。而新盘推出产品同质化严重，为加快去化速度，增大消化量，其售价低于老盘。房地产需求变化2003-2007年5月销售均价情况700800900100011001200130014002003年2004年2005年2006年2007年1-5月第3页共12页第2页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共12页●客户类型变化购房者年龄有所降低。去年调查中预购房客户的年龄构成，36-40岁的客户占到了38%，而今年显然年轻人的比重再增加，根据追踪调研反馈，26-30岁的购房者已由去年的16%上升到了20%。●消费心理1)购房者日趋理智，不再一味求大，而是根据自己的需求选择适合的户型。2)客户对于区位整体的交通条件、环境和配套设施三项基础生活设施十分重视，目前客户已经开始注重“品牌效应和产品创新设计”，以及“生态、人文”等影响居所品质提升的因素。3)客户不再单纯依靠电视和报纸等宣传途径来获取楼盘信息，其渠道逐渐多元化，网络营销开始出现。4)对于区域的认识也在变化，由于政府规划的大力宣传，沙颖河附近开始出现新商品房小区，城市东区沙颖河北岸建设大规模公务员小区，市区概念在消费者心中范围在逐渐扩大。房地产格局变化——从“南重北轻”到“南北并重”市中心基本配套设施齐全，人民商场、百货大楼、荷花市场等大型商业设施，大多沿七一路布置，最大的商业设施几乎都集中在中央商业区或商业大道上，商业氛围浓厚，因此，近几年来房地产开发项目都集中在沙颖河以南靠近市中心的区域，并逐步形成周口房地产南重北轻的格局。根据周口城市向东发展的总体方向，提出“滨水新城”概念，部分项目已经开始逐渐向沙颖河靠近，今年也会有新项目首次“跨河”至北岸。随着周口市的发展重心由南向东转移，将会有更多商品房项目出现在沙颍河以北地区。1.2营销环境分析第4页共12页第3页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共12页竞争环境分析好的项目印象是综合实力的烙印，通过对于竞争对手的分析，着眼于典型项目的营销推广手段点评，着重考虑竞争环境分流客户的情况，为本案营销开展及对市场的把握做基础。●万基城市花园5)产品简评优势借鉴景观规划有主题；开发较为科学，组团开发；户型设计合理；建有运动会所；地下车库。劣势评析产品线单一；规划后期的延展性不够。6)营销推广简述销售模式案场包装销售人员推广渠道万基城市花园自销借助会所，整体较大气态度热情现场、道旗、广告牌、布局不...
