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杭州项目住宅产品深化研究一、房地产市场走势和需求变化特点1.市场表现及其走势随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从1-6月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降，到6月份，成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套。相比1月份2879套而言，简直就跌入冰点。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌，多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点，目前的市场行情不容乐观。房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：第一个阶段成交量急剧减少，价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。从杭州目前的市场表现看，正处在第一个阶段，市场观望切分浓厚。从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等。最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。2.需求变化特点市场成交低迷，市场投机开始淡出市场。杭州楼市存在比较严重的市场投机，这一点毫无疑问。从杭州本地经济水平和收入水平而言，支撑9000多元的房价，简直难以想象。杭州城市收入房价比已经突破13：1的危险水平。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。伴随市场转向，市场“羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类：（1）杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。（2）开发商的忠实跟随客户。一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此，也促进他们的需求。（3）外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于长期打算，而不是短期投机。（4）少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。二、住宅产品走势研判投资客户纷纷撤离，自住客户成为主体，杭州本地购买比重大幅增加。因此，面对这种变化的市场行情，本项目的住宅产品必须做出相应的调整。产品定位原则如下：（1）自住导向的产品定位。（2）品质之上，打造精品，构建扎实的价值基础（3）分散市场风险，多元化定位。（4）充分发挥地块特色，扬长避短。根据上述原则，我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范，仔细规划产品，三、产品规划建议（一）项目情况简介1.现状介绍本项目位于江干区新风路，西面为铁路，北面为机场路，南面直达天城路。邻杭州火车东站，地块为200*500长方状，地块呈东南、西北斜角分布。从项目地现状和未来规划看，有如下几个方面的特点：（1）紧邻铁路，噪音问题比较突出。因此，在产品规划中，必须重点考虑消除噪音的问题。（2）西面隔绝，人流车流完全集中于新风路。必须很好解决小区入口问题，方便居民进出。（3）新风路临街面和南面为商业区，住宅分布于西、北面和中央区域。（4）地块长宽比例不是很协调，朝南面过于狭窄，不利于住宅的排布。这导致传统的板式排布格局很难实现。（5）紧邻火车东站，未来流动人口聚集，环境复杂，这容易产生安全问题，而且整体环境会难以保证。针对上述问题，需要采取相对应的规划措施，加以规避，树立自身独特的产品地位。2.项目建筑指标方案一：占地面积：100000平方米总建筑面积：250000平方米容积率：2.5限高：54...