第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共13页住房抵押贷款证券化（一）住房抵押贷款证券化概述住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权结构性重组成新资产组合，经政府或私人机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由这些新资产组合担保的证券的过程。住房抵押贷款系最早被证券化的金融资产。住房抵押贷款具有如下的信用特征：贷款合同格式化，标准化程度高，有较高的资产同质性。单笔贷款数额小，极易满足证券化对资产组合的分散性要求。贷款损失和拖欠风险相对较小且较容易估计，现金流量较稳定且可预测性高。住房抵押贷款所具备的上述信用特征使得其非常适合作为证券化资产，以其为支撑所开发的证券化产品比较容易获得信用支持，并且一般都具备较高的信用等级，很受广大投资者欢迎。经过几十年的发展，住房抵押贷款已成为迄今规模最为庞大的被证券化的资产。事实上，由于其市场规模庞大且其交易技术已较为成熟，住房抵押贷款证券市场已发展成为一个相对独立的市场而与其他的资产支持证券市场区别开来。一．组建住房抵押贷款资产池虽然住房抵押贷款的标准化程度较高，但在组建贷款资产池时还是应对每笔拟纳入支持资产组合的贷款进行审查，并在此基础上对资产池现金流结构及其信用风险进行详尽分析。对贷款的审查内容一般包括:贷款的历史损失记录，拖欠还款的贷款比正常还款的贷款违约的可能性更大；贷款发放的条件与程序；贷款抵押率，也即房屋价值与贷款本金余额的比率；贷款的成熟度。一般情况下，贷款发放后经过2-4年即可基本视为进入成熟期，借款人较少违约。借款人资信（包括年龄、职业、受教育程度、家庭情况等）；借款人购房目的。借款人购房自住的违约几率比购房投资的违约几率小；贷款抵押品也即住房的情况，包括房屋类型（别墅、公寓、普通住宅或其它）、保险状况（险种、免责事由等）等；住房抵押权益实现的成本及房产出售时可能的价格损失；等等。二.交易的信用分析资产池的信用品质构成交易的信用基础，对资产池信用品质的整体考察包括：贷款的同质性，也即各笔贷款在期限、本息偿还方式等方面的相似性如何。贷款的同质性越高，预测资产池的现金流量越容易。第2页共13页第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共13页贷款的集中度，包括贷款银行、借款人职业、作为贷款抵押品的房产类型及地域分布等因素。贷款集中度越低，资产池现金流越稳定，信用水平越高。贷款平均存在期限及剩余期限；资产池坏帐回收及利差预计。资产池坏帐资产的回收以及资产池可能产生超额利息均有助于提高交易的信用水平。坏帐能否回收及回收率取决于以下因素：A.债务的优先性及安全性；B.债务人所持有的资产或财产权利的合法性；C.服务商在处分违约资产方面的经验；D.坏帐回收方式；E.交易结构对解决违约资产的安排。对交易的信用分析还须考察交易的法律架构及其它特色结构因素，如现金流量分配顺序、利率／汇率避险方式、流动性等。在需对资产池进行积极动态管理的交易结构中，还应对服务商进行审查，因为服务商的资产管理能力对交易能否成功非常关键，且通常对投资人是否决定投资该交易产品有重要影响。服务商应能选择合适的证券化资产并密切注意其信用状况，以及时做出购买或出售资产的决定；此外，服务商还需负责管理交易的信用风险并对交易结构本身进行管理。一旦发生资产违约状况，则服务商应迅速做出决定以尽可能提高资产回收程度。三.证券化产品的设计通常情况下住房抵押贷款的偿还周期都较长且早偿率较高，其证券化产品往往采用分级证券形式，具体的券种设计应以资产池现金流为根据，尽可能地使证券化产品的偿付现金流与资产池现金流相匹配。根据对资产池的现金流和信用风险分析以及市场需求，SPV确定住房抵押贷款支持证券的分档，各挡证券的期限、利率及本息支付方式等要素以及证券的信用支持措施和手段等，并邀请评级机构对证券进行发行信用评级后发行证券。1．过手证券在基本的房地产抵押贷款过手证券结构中，贷款人（发起人）将符合条件的贷款或贷款组合信...
