大明宫项目定位阶段汇报西安万科市场营销部一、土地质素判定二、市场竞争格局和产品定位三、产品户型配比和产品建议四、营销策划思路和营销计划安排大明宫项目土地质素：大明宫历史文化+公园地产+交通枢纽+商业教育便利配套，土地定位为G2，有提升至TOP1的机会•大明宫历史文化•但近代形象不佳历史文化•大唐皇宫龙脉上•大唐历史文化资源丰富•道北地区形象制约•世界最大城市遗址公园在旁•公园景观短期一般公园地产•紧邻大明宫公园•南向可直接观景•西安市场在售少有公园地产项目•城市二环内区位•未来地铁交通枢纽交通枢纽•商业综合体环绕•教育资源丰富•目前形象一般未来繁华配套•目前周边形象不佳•未来规划有大量商业综合体项目环绕，商业价值高•周边教育配套较为完善•城市二环内金腰带地段•靠近太华路主干道•未来周边两条地铁线经过•到达城北、城内和城东都方便有历史有文化有景观有地段有繁华G2地段，有做TOP1的机会太华路立交将成为新的商业综合体聚集区，万达广场西北旗舰店、大唐四海唐人街等综合体项目集中亮相商业综合体13年5月开业商业建面95万平米，住宅建面97万平米一、土地质素判定二、市场竞争格局和产品定位三、产品户型配比和产品建议四、营销策划思路和营销计划安排我司大明宫项目所处区位短期内依旧以首置首改产品为主，片区客群为主力。随着城市扩张发展，大明宫片区将迎来发展良机，高端再改市场存在机会区域市场商业持续提升价格表现产品表现区域环境•无高端产品入市•区域主力产品为首置首改•再改产品逐渐出现•无项目突破万元•首置首改主力区间在7000-8000元•再改产品8000-10000元客群情况•片区客群为主，购买力有限。外部客群逐渐增多竞争情况•缺乏有实力品牌开发商，中建目前成为标杆，产品力一般未来利好城市扩张迅速公园景观提升土地成本高昂•万达等商业综合体将在13年陆续开业，大体量商业带动区域发展•大华1935等休闲餐饮娱乐商业将在12年以后逐渐亮相•高新三环内土地枯竭，三环外配套落后。曲江一期土地日趋稀少，且景观资源欠缺，城南在12-13年后将扩张至三环外，配套和景观环境较差•城北持续发展，经开区和大明宫片区改造力度较大，二环内价值提升•高新三环内土地枯竭，三环外配套落后。曲江一期土地日趋稀少，且景观资源欠缺，城南在12-13年后将扩张至三环外，配套和景观环境较差•城北持续发展，经开区和大明宫片区改造力度较大，城北崛起•大明宫二环内土地拆迁难度大，土地成本高昂，未来片区难有低价产品冲击市场考虑项目运营安全，建议大明宫项目产品为G2+TOP1的组合，首改+再改+高端产品进行组合策划思路产品思路近期•顺应市场格局+拔高项目整体调性+争夺区域标杆楼盘策划思路中远期产品思路•再改+首改产品亮相•再改产品拔调性，确立形象•首改产品走量，确保项目安全•顺应市场变化，结合商业综合体改变区域价值•高端产品投入，产品力全面提升树立新标杆形象•高端+再改产品组合入市•高端产品树立项目顶级标杆地位•再改产品顺应出货12年首改产品户型竞争格局：片区内中建是重要竞品，全市范围内曲江片区依旧是重点竞争片区。精装竞品不多。首改类产品一方面要面对区域内竞争，还将面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争中建开元壹号东安叁城中海御湖公馆中海曲江花园绿地九号观邸金地湖城大境莱安逸晖建邦华庭高新曲江大明宫1101201301401508000-9000毛坯高层1-1.2万毛坯小高层8500-9600精装修高层9500-1.2万精装高层年中售罄1.2-1.3万精装高层和小高层9000-1万毛坯高层9000-1万毛坯高层1.2-1.5万毛坯高层12年入市12年售罄重点竞品面积重点竞品9000-1万毛坯高层1-1.2万毛坯高层重点竞品•中建、中海、金地和莱安将是重点竞争对手•精装方面仅有中海是竞争对手•130平米左右区间竞争激烈，建议面积提升12年首改产品总价竞争格局：中海和中建小高层产品引领市场，150-160万总价区间精装高层机会凸显首改类产品一方面要面对区域内竞争，还将面对全市范围特别是曲江片区品牌的竞争中建开元壹号东安叁城中海御湖公馆中海曲江花园绿地九号观邸莱安逸晖建邦华庭高新曲江大明宫110120130140150125-137平米高层1...
