1第五章市场比较法市场比较法※※市场比较法※※学习内容主要内容1、市场比较法的基本原理2、市场比较法估价步骤3、市场比较法运用举例市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。基本原理基本原理+概念概念+理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法市价比较法现行市价法市场资料比较法交易实例比较法买卖实例比较法交易案例比较法（一）概念一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理关键选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区（空间连续）和类似（空间不连续）地区。基本原理基本原理+概念概念+理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（二）理论依据：替代原理基本原理基本原理+概念+理论依据理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数(3-1)1.直接比较调整公式2.间接比较调整公式基本原理基本原理+概念+理论依据+估价公式估价公式+适用对象+使用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理)(100100)()(100可比实例价格估价对象价格）（实例状况价格对象状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格23100)()(100100)()(100可比实例价格估价对象价格（三）估价公式）（标准状况价格对象状况价格实例状况价格标准状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格331、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商服繁华度100交通通达性100环境景观100……100小计100个别因素建筑物结构100建筑物成新100临街状况100……100小计1002、间接比较法区域因素与个别因素间接比较分值表因素标准状况估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区域因素商服繁华度100交通通达性100环境景观100……100小计100个别因素建筑物结构100建筑物成新100临街状况100……100小计100适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。•可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。•成交实例与待估房地产差异小。•交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。基本原理基本原理+概念+理论依据+估价公式+适用对象适用对象+使用条件使用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（四）适用对象（五）使用条件运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：▲1．搜集交易实例；▲2．选取可比实例；▲3．建立价格可比基础；▲4．进行交易情况修正；▲5．进行交易日期修正；▲6．进行房地产状况修正；▲7．求取比准价格。基本原理估价步骤估价步骤运用举例市场比较法市场比较法二、市场比较法的估价步骤二、市场比较法的估价步骤▲（一）搜集交易实例注重平时交易实例的积累1．收集交易实例的途径（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料（4）向房地产交易当事人、四邻、...
