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首创鸿恩国际生活区沃德公元开盘销售方案2010年8月营销部2目录重庆市场分析竞争项目分析开盘策略及方案（推盘策略、价格策略、开盘组织）3重庆市场分析4重庆房地产市场分析两江新区获批，城市价值提升鸿恩巨头齐动，版块价值凸显主城拆迁加大，刚需仍为主力银贷政策收紧，按揭不容乐观宏观中期看好，短期仍有调整5重庆市主城区供销情况统计：05010015020025030000.511.522.533.54新增供应量（万㎡）成交量（万㎡）供销比新增供应量（万㎡）7033.564.2166.255.3451.283成交量（万㎡）161114.35197.5260.7119.58133.25142.13供销比2.33.43.11.572.162.61.72010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月重庆房地产市场分析6重庆市主城区价格情况统计：（建筑面积单价）4838535750104982544554986114-18%12.30%11%-6%22%9%1%01000200030004000500060007000-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%价格4838535750106114498254455498增幅12.30%11%-6%22%-18%9%1%2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月重庆房地产市场分析7小结：宏观层面中长期看好，利空与利多两大因素同时作用于市场，使得目前市场还处于调整阶段，价格策略制定需谨慎，避免冒进，同时为规避市场波动风险，建议采用较为积极的推盘策略，小步快跑，快速回笼现金流。重庆房地产市场分析8竞争项目分析9本项目东原项目华润项目保利项目长安项目项目名称产品形态项目总建筑面积（万㎡）容积率项目亮点华润仪表厂项目高层493.5中规中矩城市核心高层项目东原项目商业、酒店、洋房、高层1004.3商业体量达20多万方，城市综合体保利项目洋房、别墅、高层、商业1252.1城市核心低密度公园地产本项目高层、洋房1003.5城市核心公园居住区竞争项目销售情况分析10项目名称产品形态总建筑面积万㎡容积率售房部开放开盘工程动态营销动态东原D7区都市综合体1004.37月24日预计9月中旬一期1栋高层施工至5层；一期1栋超高层施工至6层7月31日启动内部员工认购，享2%优惠；8月8日办理vip客户登记，凭3万存款证明办理，享1%开盘优惠保利江上明珠洋房、别墅、高层、商业1252.18月8日预计8月中下旬一期洋房封顶已开始发放VIP卡，凭30万存款证明办理，享1%开盘优惠华润中央公园高层673.5外卖场7月29日开放；预计8月底9月初售房部开放预计9月底一期3栋高层施工至2层7月29日办理礼宾护照，最高5000元总价减免优惠本项目高层、洋房1003.57月16日晚预计8月28日1、2栋至14层；3栋至7层7月31日办理沃德卡，凭建行5万存款证明办理，享1%开盘优惠竞争项目销售情况分析11小结：从目前工程进度分析，区域楼盘推盘时间间隔约2周左右，开盘时间集中，板块内部竞争白热化；除保利江上明珠项目外，其余楼盘均为高层产品面世，户型面积区间存在交叉竞争，一期的目标客源也有大部分重叠多个楼盘重复办卡客户居多；目前东原D7区对本项目贴身紧逼，其开盘时间为9月中上旬，该项目采用一切方式意图截留本项目客源（降低办卡门槛、宣传8月底开盘、宣传价格实惠等），想让客户形成观望的状况，以便分流客户。前面的雪域项目也集中在月底开盘，其对外宣传均价在6500元-7000元左右。本案为区域内高层住宅首批面市项目，在激烈的市场竞争环境中，建议制定较有竞争力的价格及增加推盘量及加快推盘节奏，抢占市场先机。竞争项目销售情况分析12项目一期开盘方案13推售整体思路按照工程时间节点确定推盘楼栋范围；初次面市产品组合全面，满足前期积累客户需求，但合理控制总推盘量，保障后期利润空间；价格制定以外部竞争形势为导向，充分考虑宏观形势对价格的影响，充分考虑客户价格承受力及价格预期；价格低开高走，小步快跑，先保证现金流，同时形成开盘热销奠定良好的市场口碑，通过项目热销再提升企业品牌形象。充分尊重重庆客户的习性，同时周全考虑对政府等内部关系客户的选房需求，在市场和政府关系找到平衡的开盘方式。14批次推售楼栋总套数总套内建面总建筑面积一批次2010.81、34583392141849二批次2010.922601715621396三批次2010.114、53...