海岸商业广场经营定位方案二OO四年十月1目录：一、珠三角购物中心项目定位、功能设置及启示二、南山现有商业状况、海岸项目市调意见汇总及潜在商机分析三、项目定位建议稿：1、目标消费群的定位2、经营商品档次的定位3、主要业态所占比例的定位：4、主要功能组合的定位5、主要功能的分析26、形象定位四、租金估算五、总结和建议一、珠三角购物中心经营定位、功能设置及启示3名称天河城（地铁物业）中信城市广场（地铁物业）金光华（地铁物业）华润·万象城（地铁物业）正佳广场（地铁物业）大信新都会（直达三条高速公路）特征面积建筑面积12万㎡经营面积8.9万㎡约7万㎡8万㎡占地1万㎡18.8万㎡占地8万㎡29.6万㎡经营面积22万㎡10万㎡楼层地上7F地下2F半地上5F地下3F地上7F地下2F地上5F地下1F地上7F地下2F半地上7F地下2F超市吉之岛（－1F）（1.1万㎡）吉之岛（－1F）（2万㎡）精品超市（－1F）O'LE（－1F）百佳（－1F）大福源（2、3F）主力店天河城百货（2.3.5.7F共约3.5万㎡）西武百货（2.3.4F）Solar百货（2.3.4F）Reel百货（2.3F）友谊百货（1.2.3.F约1万㎡）优越美莎百货(1、2F约1万㎡)次主力店万宁、屈臣氏运动100、顺电4娱乐休闲天梦宫（5F）奇趣屋（6F）中航健身会（－1F）真冰溜冰场（4F）真冰溜冰场（5F、冰面面积800㎡）、奇趣屋（7F）真冰溜冰场（-1F）酒楼稻香园、宴江南（6F）怡景西餐（6、7F）逸和轩、王子饭店、豫园共设8000㎡、王子饭店王子饭店餐饮美食城（6F）、（2000㎡）星巴克（1F）吉之岛美食街（－1F）、肯德基、星巴克（1F）、必胜客（2F）每层均有分布每层均有分布美食城（5000㎡）4家特色餐饮、美食广场影院飞扬影城（4F，3个厅）新南国影院（3.4F，4个厅）南国影院（3F，5个厅）嘉和影院（12个厅）飞扬影城（8个厅）华美电影城（七F，3个厅）停车位8008003001034800500业态比例：项目天河城中信城市广场金光华华润·万象城正佳广场比例零售约占82％约占70％约占70％约占65％约占52％餐饮约占10％约占20％约占20％约占20％约占30％休闲娱乐约占8％约占10％约占10％约占15％约占18％5说明已开业已开业估算主、次主力店各占20％，国际品牌铺位约占20％未开业启示：△购物中心是一个综合型的生活中心的商业物业；△超市、百货是购物中心的基本元素；△电影院、美食、特色餐饮是使顾客延长停留时间最常采用、并一定会采用的基本手段；△不同区域、不同消费人口、不同消费习惯、不同消费能力及可支配消费资金的差异决定选取相适应规模、定位、档次和经营方式的超市、百货公司、电影院、美食广场及特色餐饮；△停车场的竞争是购物中心最大的竞争之一6△成功的购物中心都选择超市、百货公司共同组成主力，经营面积占全场面积的一半，结果剩下面积中的1/2是用于休闲、餐饮、娱乐等辅助功能，但剩下的用于专卖店出租的1/4面积却能承担全场2/3的租金收入的重担。二、南山现有商业状况项目市调意见汇总潜在商机分析71、南山现有商业状况：深圳关内有三大商圈，东门商圈、华强北商圈及南山商圈，其中东门、华强北商圈已经发展成熟。南山商圈在滨海大道开通的带动下，快速发展，而南山本身就拥有蛇口港口、深圳宝安机场、连通香港一地两检的西部通道、深圳火车西站等独一无二的综合优势，展示出极具发展前景的魅力。南山商圈本身已形成三个商圈，以人人乐、沃尔玛为核心的蛇口沃尔玛商圈；以海雅百货、愉康商城、岁宝百货、现代城、海怡广场为中心的南油海雅商圈；以家乐福、天虹为龙头的南头家乐福商圈，形成三足鼎立之势。其中南油海雅商圈最有竞争实力。目前南山已有约50万平米的商业面积，商业零售网点4000多个，5000平米以上的商场及专业市场14个。随着房地产、高新科技、教育及旅游四大支柱产业的蓬勃发展，大量楼盘的涌入，商业巨无霸的抢摊，南山商圈将呈现良好的势头与无限的商机。我们分别抽取在南山商业较有代表性四个功能例子做一个分析比较表，通过比较分析，找出可以8借鉴的东西。商场名称海雅顺电沃尔玛海珠城风华影院典之最特征类型综合性百货家电超市中式酒楼电影院西餐面积（㎡）35000600020000约5000-60001个500层数7层2层2层2层1层2层档次中档中档...
