物业服务业企业生存环境研究随着商品房市场的不断发展，云州市物业服务业已经进入了快速发展期。但是，随着外部经济环境的变化，以及人们对物业服务的要求不断提升，物业服务行业发展正面临着重大挑战，如收费难、盈利难、开发商遗留问题多、业主维权意识强但公共意识差，加之行业准入门槛低、部分企业短期经营倾向严重，导致物业服务方面的纠纷越来越多，已成为影响社会稳定的突出问题之一。课题组在对全市323家物管企业中的249家进行企业基本状况调查、对304位业主/业户开展一对一“居民物业满意度”问卷查访、以及召开多个座谈会的基础上，调研了我市物业服务行业基本情况、面临的困境，在摸清行业底数的基础上，理清了目前云州市物业服务行业存在的主要问题，分析了影响、制约行业健康发展的原因，提出了相关的政策意见建议。一、云州物业服务业发展基本现状近年来，云州市物业服务业得到了长足发展，行业规模快速增长，服务区域已经覆盖到不动产管理的所有领域，在解决就业、维护社会稳定、保证托管物业资产保值增值等方面都发挥了重要作用。（一）行业规模快速增长。在房地产市场快速发展的推动下，云州市物业服务行业规模快速增长。由房管局提供的数据表明，截止2009年底，云州市共有物业服务企业386家，其中，一级资质21家，二级46家，三级319家。城镇物业管理覆盖面达到67.47%。课题组与云州市房管局在今年6月份开展的调查统计显示，抽样的249家物管企业2009年物业服务年经营总收入23.85亿元，在管建筑面积达7672.81万㎡，比2008年增长25.82%，增幅比上年提高了近3个百分点；在管项目数1264个，同比增长14.3%（见表1）；2009年上交各类税金及附加4.4亿元，同比增长14.75%。物业服务行业已成为一个服务民生的重要产业，成为现代服务业的重要组成部分。表12007-2009年云州市249家物管企业在管物业基本情况年份管理服务资产总价值（亿元）城镇在管物业面积（万方）城镇在管物业项目数量（个）2009年11899.907672.8112642008年6729.666098.2511062007年4896.405242.85994注：城镇在管物业面积的统计口径为住宅5万方（含）以上，非住宅3万方（含）以上。（二）服务对象和范围不断拓展。服务区域已经覆盖到不动产管理的所有领域。从商品房到经济适用房、拆迁安置房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到城市综合体。根据云州市房管局提供的数据显示，截止2009年8月，全市在管建筑面积达到6681.53万㎡，其中，住宅建筑面积5255.83万㎡，办公楼建筑面积401.06万㎡，商业营业用房面积197.15万㎡，工业仓储用房87.22万㎡，其他物业建筑面积601.84万㎡，分别同比增长8.8%、10.5%、3.2%、6.7%、21.0%。抽样的249家物管企业2009年在管物业类型达3种及以上的企业总计有74家，其中18家企业在管物业类型更是达4种及以上。（三）社会效益显著。物业管理覆盖了城市大部分区域，物业服务行业在维护社区安全、改善居住环境质量、提供业主生活与工作便利、协助政府缓解就业压力等方面有着天然优势，社会效益有目共睹。调查显示，2009年249家物管企业直接聘用员工数量为41348人，其中外包业务用工7651人，分别同比增长25.19%、40.46%。新聘用城镇下岗职工2823人，同比增长41.29%（见表2）。服务管理的资产总值达到11899.9亿元，俨然成为家庭、社会资产的大管家，在维护物业资产正常使用价值，促进物业资产保值升值方面起着不可替代的作用。尤其是近年来，物管企业积极配合市政府提出“让云州老百姓都能够享受到物业服务的品质”，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”物业管理的民生改善工程。截至2010年5月底，老旧小区物业管理改善工程共完成接管小区46处，开展社区化准物业管理面积361万平方米，管理房屋1143幢，为构建与云州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质作出了重要贡献。表22007-2009年云州市249家物管企业从业人员基本情况（人）年份企业从业人员总数外包从业人员数聘用员工数总数其中：下岗职工数2009年4...
