2011年房地产宏观政策研究VIP专享VIP免费

1房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究//近期相关政策解读近期相关政策解读//新国八条新国八条事件：国务院1月26日再次出台房地产调控政策,包括二套房首付比例提高至6成、限购范围扩大、加大保障房力度等，新国八条的出台拉开了房地产第三次调控的序幕。解读：从政策出台的时间节点上看，此轮调控要早于包括我们在内的市场绝大多数观察者的预期，表明中央政府调控房地产的决心很大，这一点毋庸置疑。从内容上看，力度较前一轮政策有所加强但没有明显超出我们的预期。从影响力来看，对市场的短期走势会有一定的负面影响，但我们认为单就这些政策本身而言对楼市的负面影响相对有限。我们对房地产调控政策本身并不十分看重，对其影响力不宜高估。我们认为驱动房价上升的核心因素为流动性层面，对流动性变化情况的关注才是我们观察的重点。房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究//近期相关政策解读近期相关政策解读//房产税试点房产税试点事件：上海、重庆两市于1月28日同时印发房产税试点暂行办法，并定于28日起执行。解读：方案上来看，主要针对高端住宅且实行新老划断，上海侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅，但税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积，其中对非本地家庭购房的征税条件较为严格。影响程度上，两市房产税税负低于市场预期，对市场的实际影响较小，但由于我国首次出现房产税且房产税落地时间要早于市场预期，因此对心理层面的影响较大，有一定的震慑作用。房产税未来的主要作用将是对地方可能下滑的土地出让金收益的一个补充，当然这一点目前还看不到。房产税试点在取得经验后将在全国范围内逐步推行，其征收对象将不仅仅局限在家庭二套或以上住房，家庭唯一自住用房也将囊括在内，否则税基太低不足以弥补地方财政因土地出让金下滑而带来的缺口。当然，这会是一个长期的逐步升级的过程，中短期内不可能实现。房地产宏观政策研究房地产宏观政策研究//近期政策总结近期政策总结近期一系列政策的出台时间均早于市场主流预期，表明中央政府将房地产调控进行到底的坚定决心。虽然调控的内容没有多少超预期的更为严厉的新手段，但新政对心理层面的影响较大。就成交量而言，我们认为短期内对市场人气打击较大，之前价升量增的进程被打断，成交量在短期内会回落。但整体上看，调整时间和程度未必会强于去年4月新政。当然，相较于房地产调控政策本身，我们更关注流动性收缩的周期和强度，这是影响房价更核心的因素。如果流动性收缩的时间和力度超出我们的预期，那房地产市场调整的时间和幅度也必然是超预期的。中短期内，决定流动性收缩的核心因素是通胀水平的变化情况。若未来物价进一步走高，则货币政策大幅度持续收缩就是可以预见的事情。但是，我们之所以对在政策高压下的房地产市场并不悲观（短期不乐观、中期不悲观），主要是因为我们认为目前的高通胀水平很难再进一步恶化，货币政策没有持续大幅度收缩的必要性。2011，是一个物价稍息年。5对对20112011年通胀走势及货币政策变动的探讨年通胀走势及货币政策变动的探讨对对20112011年通胀走势及货币政策变动的探讨年通胀走势及货币政策变动的探讨//目前通胀水平目前通胀水平10411412413414415416407-107-307-507-707-907-1108-108-308-508-708-908-1109-109-309-509-709-909-1110-110-310-510-710-910-1111-1生产资料价格指数食用农产品价格指数商务部食品、生产资料价格指数3,0003,5004,0004,5005,0005,50010-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-2707580859095国内螺纹钢期货结算价WTI原油期货结算价WTI原油均价、国内钢价指数化工产品期货价格走势有色金属期货价格走势大宗商品来势汹汹带动物价进一步上行，尤其是去年二次调控后，大宗商品呈现加速上涨的态势。对对20112011年通胀走势及货币政策变动的探讨年通胀走势及货币政策变动的探讨//货币政策趋紧货币政策趋紧官方利率变动情况民间利率水平变动情况►2010年以来，迄今为止三次加息动作，若干次存款准备金率提高。►在1月份信贷总投放超万亿（与去年同期相仿）的大前提下，票据贴现利率也好、...