本报告是严格保密的。十二五开局2011楼市调控新政解析2011年是中国十二五开局之年目前是稳定2011年预期的关键时期。目录目录1、国内经济形势：后经济危机时代总体形势严峻2008年经济危机后2010年经济指标恢复正常范围新情况新问题日渐突出大量的经济刺激注入后带来了大量的流动性流动资金需要找一个出口，所有和”地”相关的产品都在炒!流动资金需要找一个出口，所有和”地”相关的产品都在炒!后经济危机时代四大经济问题后经济危机时代四大经济问题2、国际经济形势：发达经济体量化宽松的货币政策使得大量资金流入新兴经济体对中国的影响：外需环境恶化，对中国产业结构有影响；国际热钱冲击力较大，对中国资产的投资投机行为严重；新兴经济体的投资收益水平高于发达经济体，这一深入原因造成了发达经济体的资金流入新兴经济体。其背后是一场发达国家和新兴经济体之间的货币战争，反过来政府要做的是收紧银根，放大地根发达经济体新兴经济体3、2011年总任务：遏通胀、调结构、政策不松动针对流动性过剩情况，货币政策由宽松转向紧缩；通货膨胀条件不改变，政策不会松动，否则会报复性反弹；以美国为首，67%的外国经济学家认为中国未来5年会出现经济危机。标志就是中国房地产价格上升速度过快。中国购房者危险习惯：房价永远上升，不下跌，但这不符合经济和自然规律宏观经济调控势在必行4、国内外经济形势分析小结宏观角度看房价宏观角度看房价宏观角度看房地产调控宏观角度看房地产调控2010年全球最大的经济特点：失控的货币国际发达经济体的量化宽松政策不停止，中国等新兴经济体面临通胀危险目录目录1、中国房地产现状房+产的概念——居者有其产，不仅仅是居者有其屋75%家庭拥有私房产（其中蕴含巨大的改善需求），美国家庭60%左右，所以市场以改善需求为主。中国目前平均城市化率47%，美国85%，普通发展中国家65%，受城市化进程支撑，中国的刚性需求巨大。80后的夹心层对高房价呼声最高，其需求被边缘化，而他们处于舆论最前沿，未来政府将重点关注。2、政府三个目标——坚持科学发展3、政府三种定位——经济结构的战略性调整保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键——供应结构与其关注房价，不如关心保障、关心结构4、市场三层需求——合理引导住房需求低收入者住有所居低收入者住有所居高收入者有投资出路高收入者有投资出路开辟两条路径开辟两条路径5、未来三大供应——完善复合国情的住房体制①商品房市场：平稳发展，防止大起大落②保障房市场：多方式、多渠道大力发展③小产权、城中村等市场：尊重事实、规范发展三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康有钱人的投资需求转化到直接融资途径进入开发供应渠道呼吁金融创新，注重调整内部循环6、2011年，中国房地产的主要任务十二五开局之年——转变、责任、创新从量变到质变从量变到质变注重低碳节能是企业的责任注重低碳节能是企业的责任管理水平提升营销能力创新管理水平提升营销能力创新7、2011中国宏观经济背景小结目录目录1、大连市土地总体走势2010年大连土地市场供应量2582.278万平方米，环比2009年上涨6.85%2010年大连土地市场成交量2362.777万平方米，环比2009年下降了24.1%。开发区、旅顺口区、甘井子区是2010年土地成交的主要区域。2、商品房供求分析：供不应求2010年商品房市场呈现供求两旺，供求依然呈现供不应求的态势。商品房供应量达711.43万平方米，较去年环比增加35.96%。成交量达825.25万平方米，较去年减少10.87%。3、商品住宅供求分析：供不应求2010年商品住宅供应量达618.7万平方米，成交量达711.99万平方米，环比减少14.81%。2010年政府为了缓解市场存量的不足，市场供应量大幅增加，但市场成交量也随之大幅攀升，使得市场供不应求的局面并未得到有效解决，年内部分项目开盘即告售罄或开盘首日成交量达80%以上的项目比比皆是。4、大连成交情况分析成交面积成交套数成交金额平均面积成交均价单套平均总款中山区775,5605,87211,862,910,00013215,2962,020,250西岗区297,1441,7493,703,815,00017012,4652,1...
