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花半里项目操盘思路2007/01/24目录•郑州及项目周边市场现状分析•区域内项目竞争分析•07年及未来政策面分析•区域三年内房地产市场走势预测•当前客户与成交分析•项目产品线分析•项目总体操盘思路•项目操盘重要节点及战略要点07年大势趋点结论•郑州房地产整体上处于第一周期的快速拉长阶段,分区看:东区和一环内区域比全市提前近1~1.5年,北区和西北区比全市要晚近1年,南区和西区的发展速度与全市相当,二环外区域比全市晚近3~5年.•郑州房地产价格处于快增长通道,商品房涨幅会在25~40%之间,各区会有所不同。•经济适用房和中小户型的供应有较快增长,但近效化的开发会进一步加快,二环外区域地产时代已来临!•供求关系,一环内供远远小于求,商用物业开发会步入增长期;二环内(一环外)供小于求,但差距不大,策划力与销售力成为边际效率提升点;三环内(二环外)增长迅速,将成为未来3~5年的主要竞争地,当前拼规模与价格是主要的方式。•增值税的征收对于快增长通道中的郑州可能会形成总体的反效应,对东区有一定的压力,其他区域会越过灰区间,出现快涨局面。•主干道物业将成为热点(环扩张启动、区域重新整合开始),特别是:中州路、航海路、花园路、紫荆山路、西环路、农业路、金水路和中原路。1800,03以前2700,03~054500,06~075800,08~093600,07/034100,07/074500,07/123300,06/1207年北区项目价格增长预测：０６年北区房价(纯市场在售商品房)年度增长率22%,07年预计达35左右%.是本轮周期中增长率最高的一年,主要的激活事件:西郊开发,花园路中州路改造,国贸/地王开发,增值税,拍卖地价创新高,北区大盘开发.07年操盘主策略建议•盈利模式：建议为”土地增值+开发增值”=‘项目增值”的测算方式.以06年底市场同期地价划定为土地增值并以此地价作为开发增值计算的土地成本.•营销模式：建议选择”持续张力”模式,在市场快增长期间保持合理的产品供应量,以获取尽能的市场外部溢价收益.•产品核心推动概念：高层：2、4号楼“花园商务+豪装+洒店式公寓”；1、3号楼“五星级服务+商住公寓”；多层“多层+（准）现房+智能蓝谷社区”。•主力获取客户群：2、4号楼“国贸商务区、经三路商务区居住类+周边投资类”为主；1、3号楼“地市入城者+周边专业市场”为主；多层“地市入城者+周边专业市场+国贸经三路经商者”为主。•价格实现策略：总体以“合理去化速度保证项目安全运营，门槛定价逐月提价保证项目价值最大”。•现场包装策略：“品质体验＋概念体验”，减少“情调体验”的投入。•操作团队组合策略：“精简到位，全心投入、快速反应”，以“价格攻坚”为评估的核心原则。盈利模式战术要点•高层：地价按240万/亩计算土地成本，以“土地总价款+建安造价30%”=项目投资，项目投资回报率以25%为基准线，项目投资销售期15个月为基准线。•多层：地价按200万/亩计算土地成本，以“土地总价款+建安造价20%”=项目投资，项目投资回报率以35%为基准线，项目投资销售期12个月为基准线。•商业：受土地增值税政策影响，建议部分出售（一层）、部分持有长期收益（二层），价格参考公寓售价的3.5~4倍为基准，实行少推高价方式，尽可能以二层的规模和自控优势达成专业市场的组建（服装或中高档商务用车零配件）。•高层盈利模式支撑关键点：“花园商务+中州物管+户型体验+豪装品质体验+酒店式体验+投放累积效应+销售力增值”；•多层盈利模式支撑关键点：“多层+现房+户型体验+客户概念+投放累积效应+销售力增值”（花园路是共性的支撑点）。•商业盈利模式支撑关键点：“花园路临街商业+专业市场概念+销售力增值”。营销模式战术要点•销售速度：由低至高再到快速落底的抛物线型。。•宣传方式：70%投放为固定频率系列投放，30%作为节点性助攻计划投放。•充分利用建筑与季节性节点冲越40%（不夭折）、60%（不自亏）、80%（不亏本）、90%（不留尾盘）的四大销售关口。•充分关注“房源+客户+销售员”适配性。投放与销售量时间销售速度广告投入价格实现策略战术要点•配套“持续张力销售模式”高层保持速度与价格的均衡发展，多层采取紧价格、适度松速度的发展策略。•采取跨越心理平台、大折扣信心回拉、配...