房地产项目收购与转让法律风险防范十大招根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目（以下简称房地产项目或项目）。房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，其涉及面广，投资周期长，法律风险大。尤其是房地产项目的收购与转让，法律风险无处不在，稍有不慎，就会导致整个项目收购转让的失败。如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？本文从律师实务的角度，总结出房地产项目收购与转让法律风险防范十大招。一、全面了解标的公司和项目的具体情况。这是防范法律风险最重要的一项工作。收购方最好委托律师对标的公司和标的项目进行尽职调查。标的公司一般都是项目公司，即专门为开发标的项目而设立的房地产开发公司。收购方还应对律师调查的相关事项进行严格审查，主要内容有：（一）审查标的公司的状况。例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。（二）审查标的项目的状况例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。项目所在地块是否取得建设用地批准证，转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，项目转让时转让方是否已完成了法定要求的投资，项目是否存在被抵押查封情形等。二、进行财务审计、资产评估和风险评估。为慎重起见，应当委托第三方对标的公司进行财务审计，对标的项目进行资产评估，以防范财务风险，确定收购价格。收购方还应组织律师、会计师（或审计师）、工程师等联合“会诊”，对项目收购进行风险评估。三、选择恰当的收购方式。对房地产项目的收购，主要有两种收购方式，一是直接收购方式，即直接收购项目的方式；二是间接收购方式，即通过收购标的公司的股权间接收购项目的方式。（一）根据法律法规和最高人民法院司法解释的有关规定，采取直接收购方式的房地产项目，应当符合以下条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书，并持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；3、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。4、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由收购方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(二)间接收购方式的优点和不足：和直接收购方式相比较，间接收购方式具有以下优点：一是手续比较简单。收购标的公司的股权，只要签订股权转让协议并依法办理股权转让变更登记手续，收购方即可享有标的公司的股权，进而掌控整个项目。如果直接收购项目本身，则而涉及到办理土地使用权的过户及建设手续的更名等，手续及其复杂繁琐。二是省时、省钱、高效。对于收购方而言，间接收购比直接收购可以少缴交相当于成交金额３％的契税，以及营业税及附加、土地增值税等许多交易税费。加上股权转让手续办妥后，收购方即可以利用标的公司对项目进行开发建设，无需再另行成立房地产公司。间接收购方式的不足之处在于，难以控制债务风险，尤其是的或有债务，使得标的公...
