CentalineConsultants本报告仅供部门内部使用。在获得中原地产深圳顾问事业部书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。产业地产运营模式研究321产业地产运营模式概况产业地产运营模式概况产业地产运营模式的核心要素产业地产运营模式的核心要素产业地产运营模式案例研究产业地产运营模式案例研究4团队操作项目附件团队操作项目附件产业地产运营模式产业地产运营模式符合开发商背景及其发展目标提供产业发展平台的整体开发和持续运营的解决方案，实现从投资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务的全程管理和控制从工业地产到产业地产，就是从建造厂房写字楼到在园区中强调产业运营和产业服务产业地产商要做空间服务商、时间合伙人；产业地产不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个发展阶段都如鱼得水产业地产运营的实质是资本运作，是通过职业经理人的专业能力成功运营一个产业地产项目，由此产生未来可持续增长的现金流后，在中长期内对项目的资本退出、再融资、转基金持有或REITs上市等资本运作产业地产的运营模式是什么？听听别人怎么说……Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010产业地产的运营模式涵盖了从前期准备到后期产业运作、产业服务平台落地的全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益前期准备工程建设园区综合服务建设招商引资搭建服务平台Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010第三方运营第三方运营区域运营区域运营自主开发持续经营自主开发持续经营产业地产运营模式产业地产运营模式的分类：321产业地产运营模式概况产业地产运营模式概况产业地产运营模式的核心要素产业地产运营模式的核心要素产业地产运营模式及案例研究产业地产运营模式及案例研究4团队操作项目附件团队操作项目附件Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010Part2.1区域运营模式—华夏幸福基业Codeofthisreport|8华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，经过多年的产业发展和资本运作，公司的规模已经超过1000亿元公司简介：华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早前致力于河北省内的城市住宅开发运营模式转变：2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,目前已形成“园区+地产”的独特运营模式主营业务：在园区开发方面,公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面,公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列业务形态：华夏幸福强调“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的开发理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，建设智慧生态、宜居宜业的幸福城市，创造出一条以人为本的新型城镇化之路企业简介1Codeofthisreport|9华夏幸福操作的典型项目为固安产业新城（固安工业园）项目，由此形成公司“园区+地产”运营模式，成功实现了公司转型典型项目2华夏幸福基业公司逐渐接手固安工业园开发，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从土地整理阶段开始介入园区开发土地运营模式3华夏幸福基业采用区域阶段开发模式，优先开发园区内基础设施，逐步跟进园区开发和产业导入，区域繁荣后开展住宅、商业等传统物业的开发，形成功能完善的产业新城开发模式4Codeofthisreport|10针对中小型企业，园区内有一定的厂房、办公研发空间满足企业入驻；针对大型企业或是对企业园区需求的企业，工业园可以出让一部分土地给企业自行建设招商引资（1/2）5完善了自身的客户资源管理系统，孕育了一批500余人的专业招商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，保证了固安工业园招商的成功招商引资（2/2）工业园运营商与政府的盈利紧密挂钩，形成政企双向利益链，相互联动，保证各个阶段内企业均能实现收入，保证业务结构...
