美食街销售方案项目综合体在面临烂尾停工之后重新起势，作为开头炮的美食街销售需一炮打响，只许成功，不容有失。成功了方能为综合体主体顺利销售注下积极因素，如不成功将使后续销售悬念重重。当前房地产处低潮期，不论住宅或是商业的销量都较惨淡，我方商业量体巨大，销售前景不容乐观。为尽可能确保美食街实际快速去化的目的，建议方案举措如下：方案一：纯销售优势：✓能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；✓勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出劣势：✓销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望✓未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；✓投资者中、长期收益难以稳定，不利于整体业主的利益。✓不利于招商工作的开展。✓业态的规划及业种的选择不易贯彻严重损坏商业形象与公司长期发展;✓各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用产品：✓沿街商业或楼盘底商的销售，不适用主题专业市场及购物中心✓商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；✓纯街铺或少量商业物业通过对纯销售适用条件的分析，美食街为专业主题街区，不宜整体采用纯销售方式。依美食街设计状况，建议对街区两端临广场部分进行纯销售。然而目前靠西侧端头的商铺已基本招商出租，目前可纯销售售部分为靠东侧端头的7间商铺。为有效促进纯销售房源去化，建议采用首付分期，代交按揭款方式进行促销。具体方式为：一、首付款可分三期缴交：第一期在认购时交总房款的10%;第二期在开业时交总房款的20%；第三期在交房时交总房款的20%二、提高房价，差价部分为客户缴交按揭款以美食街123-244单元为例：建筑面积（平米）原底单价（元\平）提价后单价（元\平）水月返租3年按揭支出（元）49.931031113000134262131904提价约26%，按50%按揭比例，可为客户缴交3年按揭款。方案二：带租约销售可纯销售部分招商出租部分招商出租部分优势：✓开发商能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；✓发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，解决客诉等烦恼。✓通过招商保证前期商业定位与形象；✓短期内使业主获得稳定收益。✓开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，解决客诉等烦恼。劣势：✓未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；✓销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期。✓后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；✓各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用产品：✓招商入驻率高且正经营红火，无需担心后续收益。✓可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益截止10月8日，美食街共计招商11间商铺，因此现阶段不适合全部采用带租约销售方案，未来可配合招商的进度对已签租约的商铺进行带租约方式销售。方案三：返租销售目前项目的招商进度（项目开业经营前景不容乐观）决定了采用纯销售或带租约销售模式不是现阶段美食街合理的销售方案，不但无法实际项目利益最大化且无法有效带动项目销售，并势必造成恶性循环为综合体销售埋下恶果。因此，返租销售是项目主要销售手段。返租销售是商铺销售中传统主流营销手法，差别只是返租年限长短、回报率不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持购铺信心已成为共识。■对于开发商而言，返租回报是有利的。其一，可极大刺激客户购铺欲望,促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。可为后续项目减少一大笔银行贷款利息，且可缩短开发周期，减免经营管理费，降低经营风险，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其二、由商业经营管理公司与客户签定返租协议，有效转嫁经营风险，让开发企业全身而退。■对于购铺客户而言，我们美食街主要目标客户群是普通中产阶级投资者。投资商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价就成为他们投资的最佳选择。如何设计一套合理返租模型项目曾经在15年以5年8%回报的带租约方式销售，业绩惨淡。分析原因：✓市场前景不乐观，观望情绪较浓；✓项目工程进度缓慢影响；✓销售定价过高；✓利益刺激力度不够；因此，即使项目重启施工，其它方面的不足仍需重点解决。尤其是下...
