物业服务费测算指引物业服务费测算工作指引为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。第一章测算前准备工作1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。1.2收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。1.3通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。第二章测算原则2.1物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。如：多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的各中心按一种业态独立测算。2.6服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化；2.7服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同。2.8物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上涨因素。第三章测算方法3.1为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算(见表1）,表中业态分类可根据项目实际增减。1物业服务费测算指引表1:城市【项目】物业服务费测算汇总表项目概况总建筑面积㎡。其中：多宅建筑面积㎡；高层建筑面积㎡，别墅面积㎡，商铺面积㎡,……面积㎡。占总成本的百分率费用分摊业态类别序号测算项目月度总费用（元）多层高层别墅商铺学校综合楼配套中心1人员工资及福利等（见表2-1、-2）2清洁卫生费用（见表3-1、-2）3绿化养护费用（见表4-1、-2）4设施设备日常维护费用（见表5-1、-2）5设施设备日常运行电费（见表6-1、-2）6秩序维护费用（见表7）7办公费用（见表8）8固定资产折旧（见表9）9保险费用10不可预计费用11利润12税费合计（元）单价（元/平方）3.1.1表1中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算；3.1.2表1中的不可预计费用=∑表中1-9项×2%；3.1.3表1中利润=∑表中1-10项×8%；3.1.4表1中税费=∑表中1-11项×当地税费标准/（1-当地税费标准）。3.2人工费用测算3.2.1人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公积金、节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。参照附件4《人工综合成本参考表（2012·广州）》。表2-1：人工费用测算表部门岗位人数（人）人工综合成本（元/月）合计金额元）岗位属性备注客服中心项目负责人共担客服部部门经理共担副经理共担客服/物业主管共担人事/行政助理共担2物业服务费测算指引客服/物业助理客服收费共担厨师共担厨工共担…客服部小计工程维修部部门经理共担副经理共担工程/维修主管共担工程技师强弱电技工给排水技工综合维修技工……空调技工综...
