温州某房地产市场发展趋势预测VIP专享VIP免费

第一部分：2004—2006年3年营销战略一、市场发展趋势预测1.市场概述1.1城市概况a.总体状况地理位置：1．滨海园区位于东海之滨、瓯海南岸，为温州市城市总体规划6个城市片区之一（即龙湾—永强片）的重要组成部分，也是今后温州市重点发展的综合性开发区。园区规划面积40平方公里：北临温州机场，南接瑞安，西靠滨海大道，与温州市龙湾区永强片四镇（永中、沙城、天河、海城）相邻，东至沿海规划围垦大堤。起步区规划面积6平方公里。滨海园区属亚热带海洋性气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。滨海园区陆域地势西高东低，大罗山环峙西部，区域中、东大部分地区属瓯江冲积兼海涨平原，地势平坦，河道纵横，地震烈度属六度地区，但从未发生过大的地震。规划区土地利用现状大致可分为两部分：标准堤内为农田兼水产养殖；堤外至围垦堤之间是滩涂，在浙江地区要树立了良好的投资环境品牌形象，为发展工业和轻工业及旅游服务行业形成了优势。根据滨海园区总体规划，今后滨海园区发展的功能定位为：一个以先进加工制造业和高新技术产业为主导，商贸服务、生活居住等配套协调发展，城市功能布局合理、设施完善、环境优美、国内一流的现代化工业园。◆滨海园区依山傍海，背山面水，山环水绕。有绵长的人造海堤，以大罗山为背景，形成秀美壮阔的山水滨海景观。◆人口状况：滨海园区规划到2020年总人口22万人，居民用户为7万户，在园区内居住的人口为11万人，居民用户为3.5万户。◆规划情况：总体规划将滨海园区确定为，温州地区的次中心城市，以高新技术产业、轻工业、皮革制造业、服务业和住宅产业为主导的现代化花园式的园区。◆环保政策：2003年，滨海园区进一步优化绿色生态环保园区”，（全国所有工业污染源排放污染物要达到国家和地方标准）成果，切实加大环境、法制宣传、科技和能力建设力度，全面推进环境综合整治，着力改善环境质量，走可持续发展之路。◆政策环境：滨海园区管委会比较重视滨海区管道燃气的配套建设，要求新建住宅小区同步建设燃气管网设施及工福户缴纳建设费的最低标准等等。◆站址及管道燃气：到2003年末，滨海园区燃气站址的选定，随着2004年外管网和入户施工预计通气户数将达到800户、安装户数达到1000户。民用户，气化率99%。◆市场竞争：目前温州有燃气公司五家，市场竞争非常激烈，我们公司的战略是以滨海园区为基地一步一步向新城燃气、龙弯燃气等几家燃气公司进行谈判收购事项。◆b.滨海园区民用住宅情况◆由于滨海园区是以轻工业和工业为主，民用住宅是以公寓为主，且受土地出让价格猛增因素，销售价格不断上涨，居民住宅已私有化、资金化。◆至现在，有房开企业两家，分别是南龙房开和滨海房开公司，随着园区的不断发展，房产也随着园区同步建设、同步施工、同步验收，有着良好的发展。◆滨海园区现有新建用户572户，还没有进行房屋验收，根据园区政策要求销售房屋燃气配套达到100%。c.滨海园区工商户情况◆滨海园区能源消费结构主要以燃煤、柴油、及少量液化石油气为主。企业的生产燃料35%以燃煤为主，60%以柴油为主，3.5%以液化气为主，1.5%使用其它燃料。◆截止到2003年11月，滨海园区有工业企业17家，随着滨海园区不断扩大规模，园区的企业也会不断增加。◆预计在04年底或05年初，发展奥昌皮革也、永达皮革、宇田树脂，一期发展锅炉和食堂为0.3万方/日、05年底发展锅炉和食堂为0.7万方/日。d.滨海园区其他方面◆居民使用燃气具以自己购买为主，房产开发商不提供。◆冬季采暖依靠电空调和电取暖器，无采暖炉。◆居民日常洗浴主要是利用家里的电热水器和太阳能热水器。◆园区企业是以锅炉热水共给洗浴少量的用燃气热水器。1.2燃气发展的环境分析优势劣势机会风险◆政策规定新建房产同步实施燃气配套。◆滨海园区拥有独立天然气门站。◆产品优势。◆根据开发区下达的独家经营的文件和然气在园区的推广。气源问题。◆“西气东输”天然气比LNG运行成本低20%。◆滨海园区燃煤锅炉改造政策有望出台。◆开发区政府对新建房开和企业要求九通一平◆◆滨海圆区燃煤锅炉改造政策出台。◆与其他燃气争夺市场问题，◆目标客户对新奥燃气的认可度。从上诉市场的环...