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美锦云天会所运营方案太平盛世 /2012.03.07报告：报告前有这样一句文字据资料统计，厦门会所 95% 亏损，深圳会所 84% 亏损，广州会所 90%亏损，北京会所 60% 亏损。香港会所 20% 亏损。Why ？正式进入报告。刚才的数据，怎么解释！Part1 ：会所功能配置与客群喜好分析目的：会所运营成功之功能配置分析观点：满足客户使用需求是会所配置的第一层次， 满足客户优越感和开发商形象是第二层次。特点：在销售期，客户优越感和开发商形象往往成为第一层次（越高档越体面）；但一旦建成，实际问题是有多少客户有多少时间真正去消费去享用这些“高档”。结论： 1 、销售期客户需求与实际使用期客户需求并不一致。 2 、为了销售推广，也为了持续经营，在建设前把握好两者恰如其分的契合点至关重要。目的：会所运营成功之客群喜好分析结论 1 ：通过对国内部分城市会所配置调研得知，体育运动位列各喜好首位。由强至弱分别为游泳、羽毛球、乒乓球、网球、桌球、篮球、健身和保龄球。结论 2 ：棋牌室、健身室、影音室、乒乓球室、儿童活动中心、便利店、游泳池、网球场、篮球场等使用频率较高；高端豪华项目对于阅览室、酒吧、茶 / 咖啡厅、多功能厅等配套休闲设施同样具有较高需求。Part2 ：会所运营普遍现状分析第一：示范比经营更“重要”。据调查显示，大多数开发商在会所的建设初期只是为了促进销售，所以会所建设仅仅一味的追求豪华、高档，很少顾及到后续经营的问题。第二：艺术性与功能性失调。美观、漂亮、现代，十足的眼球经济做法，而真正的使用时才发现对使用功能且考虑的相对甚少，以至于在后来的使用和管理上存在众多的不便，业主存在不满也再所难免。第三：定位不准确。一是用途定位，目的的功利性埋下了后期的经营隐患，这种本末倒置的做法是会所近影困境的根源之一；二是住宅的定位于会所的消费定位不统一，直接后果是会所功能与业主需求发生错位；三是开发商的自身定位是资源的整合者，产品生产过程中过渡角色，并没有把自己定位为产品运营商的角色加重了开发企业的功利色彩。第四：管理欠专业。到目前为止，众多的开发企业将会所作为附属产业，对会所的管理一般都维持在开发商开发完一个楼盘以后，把富余的人员分配到会所，最多聘请一两个专业的管理人员。专业的管理人员的匮乏造成了会所在经营管理过程中很难做到位，工作纰漏大。Part3 ：会所运营方式分析国内会所常见运营模式独立运营。成立独立会所运营部门，...