锦州宝地城营销执行报告www.fdcsky.cn报告使命：为达成 2006 年营销目标，制定宝地城科学的营销体系及可操作的执行方案。www.fdcsky.cn报告思路第一部分：工作回顾第一部分：工作回顾第二部分：市场分析第二部分：市场分析第三部分：执行策略第三部分：执行策略第四部分：策略实施第四部分：策略实施第五部分：商业销售第五部分：商业销售www.fdcsky.cn第一部分：工作回顾目标回顾工作回顾www.fdcsky.cn2006 年营销目标：销售目标宝地集团对 2006 年营销目标的思考住宅销售量：– C 区洋房 39740 平方米（共 310 套），销售量达 80% ，共 31792 平方米，销售价格： 2350 元 / 平方米。– C 区叠墅 16729 平方米（共 94 套），销售量达 60% ；共 10037 平方米，销售价格： 2650 元 / 平方米。– 销售面积：约 4.2 万平方米，总销售金额预计为： 1.02 亿– 总销售套数： 308 套。商业销售量： 销售面积： 1.2 万平方米，目标均价： 4200 元 / 平方米。 销售金额： 0.5 亿目标回顾工作回顾工作回顾内容 前期工作所达成的原则性共识1. 关于市场竞争环境2. 关于目标客户的界定3. 关于限制条件及项目难点4. 项目核心竞争优势5. 营销战略6. 商业销售办法目标回顾工作回顾www.fdcsky.cn共识之一 1 ：关于市场营销环境：锦州总体营销水平处于上升阶段，但相对于较成熟的房地产市场而言，手段和创意都相对落后。卖点：市场楼盘卖点较为直白，主要把楼盘的物质属性作为项目的核心卖点进行宣传渠道：渠道较为单一，推广：重媒体，轻活动包装：已有包装意识，但制作较为粗糙展示：忽视展示总结：锦州总体营销水平处于上升阶段，但相对于较成熟的房地产市场而言，手段和创意都相对落后。目标回顾工作回顾锦州市场总体营销环境总结：共识之 2 ：关于目标客户群：紧抓未来主流市场（平衡型型），多层面客户（实用型、享受型）复合定位。两大客户群体：泛公务员类理性：注重实际的东西对事情的看法有自己的立场，并不轻易被打动。性格：内敛，不张扬生活：注重生活的质量，对孩子教育等较为关心交往：有自己的交往圈子置业次数：二次置业或多次置业商人类理性的成功者，精于计算善于把握机会改革开放和城市发展的受益者贯注未来变动给自己带来的机会，对城市变革敏感对生活有着更高的要求经济富裕，但社会地位较低，希望能够进入主流阶层置...
