物业前期介入管理标准化手册前言第一编物业业务管理作业指引第一部分物业新项目接管入住作业指引2一、新项目前期介入2第一章物业新项目管理服务机构筹建2第二章物业费测算8第三章新项目前期介入作业指引13二、新项目承接查验16第一章承接查验的准备及实施16第二章承接查验重点及原则17第三章验收标准17第四章注意事项20第五章地产项目部应移交的资料22三、新项目入住管理26第一章入住管理的准备工作26第二章入住手续的办理271前言重庆汇祥地产集团管理有限公司是一家专业从事房地产开发的企业，公司秉持“开放，透明，分享”的企业文化理念，立志于成为专业的发展商和运营商。公司始终奉行以人为本，以员工为重的思想，积极为员工创造平等的机会和发展空间。重庆创模物业管理有限公司是汇祥旗下全资子公司，成立于2004年1月4日，是具有国家三级资质的专业物业管理公司。公司成立以来，一直秉承“诚信、卓越、创新、奉献”的企业宗旨，坚持以“服务至诚、精益求精；管理规范、科学创新”为指导方针，倡导“创造美好生活，缔造服务楷模”的服务理念，竭诚为广大客户提供优质、高效的物业管理与服务。目前公司主要管理项目有“汇祥7890”、“汇祥好莱坞”、“汇祥林里3000”等，管理面积约120万平方米，项目主要以商业地产和纯洋房为主。公司管理的“汇祥好莱坞商业街”被重庆市政府评为“重庆市示范便民服务商圈”。目前汇祥林里3000一期已交付使用，2014年6月被重庆市政府评为“生态绿色小区”。2物业新项目接管入住作业指引一、新项目前期介入第一章物业新项目管理服务机构筹建一、机构设置（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员编制，筹建客户服务中心。（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及开发公司（地产集团公司）对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置客户服务中心。（三）物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个客户服务中心，客户服务中心下设四个部门，如图：二、管理层级客户服务中心管理结构分为：经理（由一期管理处经理担任）、主管、操作层三个管理层级。三、岗位编制(一)编制原则：1、岗位设置：经理、主管（工程主管、客服主管、环境主管、秩序主管）、管理员（客服专员、前台、收费、）、领班、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗3客户服务中心客服部工程维修部环境管理部秩序维护部位人员。3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱和。（二）定编程序1、根据物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费收费标准。2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，(三)岗位编制要求：按需编制。1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法固定岗门岗人行出入口控制行人、物品进出按岗定编，全天轮岗控制中心岗(含消防)控制中心控制中心监控按岗定编，全天轮岗形象岗大门展示形象、接待引导按岗定编，部分日间岗巡逻岗巡逻岗区域内外治安工作量按楼栋设置车场岗车场岗车辆出入口控制车辆进出按岗定编，全天轮岗车场巡逻岗停车场车场巡逻工作量按地形设置机动岗检查岗现场全程监控班组长兼任4临时替补2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：岗位类别工作场所现场需求编制方法楼内岗楼道、大堂、电梯、地下室等楼内保洁工作量按单元或楼层设置楼外岗楼外公共区域庭院保洁工作量按面积或区域设置垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一...
